一、2010年环渤海地区地价总体情况

　　（一）环渤海地区综合地价水平值在三大监测区域中最低，综合地价增长率低于珠江三角洲地区，但高于长江三角洲地区。

　　2010年环渤海地区综合地价水平值为3182元/平方米，高于全国综合地价平均水平（2882元/平方米），但低于长江三角洲地区和珠江三角洲地区平均水平（图1-1-1）。

　　

　　图1-1-1 全国及三大重点监测地区综合地价水平（元/平方米）比较

　　2010年环渤海地区综合地价增长率为9.77%，与2009年的2.83%相比，提高了6.94个百分点。2010年环渤海地区综合地价增长率高于全国平均水平和长江三角洲地区，但低于珠江三角洲地区。与2009年相比较，环渤海地区成为三大重点监测地区中综合地价增长率变化最为明显的区域（图1-1-2）。

　　

　　图1-1-2 全国及三大重点监测地区综合地价增长率（%）比较

　　（二）环渤海地区各用途地价略高于全国平均水平、但低于长江三角洲和珠江三角洲水平；各用途地价增长率中，商业地价增长率高于长江三角洲地区但低于珠江三角洲地区，居住地价增长率高于全国及另两个重点地区，而工业地价增长率低于全国及另两个重点地区。

　　2010年，环渤海地区商业、居住、工业各用途地价水平分别为5619元/平方米、4982元/平方米、645元/平方米。其中，商业地价与长江三角洲和珠江三角洲地区商业地价水平相比，分别低25.9%、54.1%，与全国平均水平相比，则高出8.4%；居住地价较长江三角洲和珠江三角洲地区居住地价分别低32.1%和22.1%，较全国平均水平则高出17.4%；环渤海地区工业地价与全国平均水平及其他重点监测地区平均水平差距相对较小（图1-2-1）。

　　

　　图1-2-1 2010年各重点区域分用途地价（元/平方米）比较

　　在环渤海地区各分用途地价中，居住地价增长率最高，为13.78%，超过商业地价增长率2.77个百分点，超过工业地价8.98个百分点。长江三角洲、珠江三角洲和全国商业地价增长率分别为7.49%、25.58%，环渤海地区商业地价增幅大于长江三角洲地区，但小于珠江三角洲地区。长江三角洲和珠江三角洲居住地价增长率分别为7.85%、8.53%，而环渤海地区居住地价增长率为13.78%，增幅在三大重点监测区中明显偏高。工业地价增长率由高到低依次为：珠江三角洲（9.15%）、全国平均水平（5.29%）、长江三角洲（5.23%）、环渤海地区（4.80%）（图1-2-2）。

　　

　　图1-2-2 2010年各重点区域分用途地价增长率（%）比较

　　（三）环渤海地区各季度综合地价环比持续上升，且增长幅度较为平稳。

　　2010年环渤海地区第一季度的综合地价环比增长率为2.30%；第二季度环比增长幅度略有放缓，降至1.97%；第三季度环比增长率回升，达到2.13%；第四季度，上涨趋势更为明显，综合地价环比增长率2.84%。环渤海地区全年各季度综合地价保持持续上升趋势，并且上升的幅度大致相同（图1-3-1）。

　　

　　图1-3-1 环渤海地区2010年各季度综合地价环比增长率（%）比较

　　（四）环渤海地区城市间地价变化差异显著，北京、天津各类地价均位居地区前列，锦州、鞍山等综合地价不到北京的十分之一；北京、唐山、天津、潍坊综合地价增长率超过12%，而丹东、廊坊、鞍山综合地价增长率不到5%。

　　2010年环渤海地区各监测城市地价差异显著，其中北京市综合地价水平最高，达到了8795元/平方米，在全国排序仅次于杭州市、厦门市、深圳市、上海市和福州市，处于全国最高水平行列。天津市综合地价位于区域第二位，为4844元/平方米，属于全国中上水平。环渤海地区其余城市的综合地价均低于全国平均水平且低于2000元/平方米。

　　从全国范围看，环渤海综合地价较低。除北京市、天津市、大连市三个重点监测城市外，华北区监测城市地价普遍高于东北区。华北区的唐山市、秦皇岛市、廊坊市、烟台市、潍坊市综合地价在1000～2000元/平方米，东北区的鞍山市、丹东市、锦州市、辽阳市综合地价均在1000元/平方米以下（图1-4-1）。

　　

　　图1-4-1 环渤海地区2010年各监测城市综合地价（元/平方米）比较

　　从商业用地地价来看，北京市、天津市、烟台市、大连市处于前四位，分别是12207元/平方米、7914元/平方米、4320元/平方米、4269元/平方米。鞍山市、锦州市、辽阳市处于后三位，分别是1131元/平方米、1209元/平方米、1498元/平方米。从居住用地地价来看，北京市、天津市、烟台市分别以13357元/平方米、5123元/平方米、3991元/平方米的价格位居前三。锦州市、鞍山市、辽阳市则以745元/平方米、844元/平方米、1007元/平方米的价格排在末三位。从工业用地地价来看，北京市、天津市、大连市处于前三位，分别是1397元/平方米、756元/平方米、640元/平方米。锦州市、丹市东、烟台市处于后三位，分别是251元/平方米、342元/平方米、357元/平方米。京津地区各类地价普遍较高，其次是华北地区其他城市，东北地区除大连外，各类地价普遍较低。

　　从综合地价增长率来看，环渤海地区各监测城市大致可分为三个梯队。北京市、唐山市、天津市、潍坊市均超过了10%，属于第一梯队。秦皇岛市、大连市、烟台市、锦州市、辽阳市综合地价增长率位于5%-10%之间，属于第二梯队。其余城市综合地价增长率在0%-5%之间，为第三梯队。环渤海地区12个监测城市2010年综合地价增长率相对于2009年均出现不同程度的上涨，其中增长幅度最大的是北京市，增长了19.61个百分点，辽阳市、潍坊市、唐山市、天津市的综合地价增长率增幅也较为明显，其余各城市的增幅则相对较小，均介于0-4个百分点之间（图1-4-2）。

　　

　　图1-4-2 环渤海地区2010年各监测城市综合地价增长率（%）比较

　　从商业地价增长率来看，北京市、唐山市、潍坊市均超过了10%，分别是18.33%、12.90%、10.24%，位于前三位；而廊坊市、丹东市、大连市增长率均低于3%，分别是0.31%、2.76%、2.94%，处于后三位。从居住用地地价增长率来看，北京市、天津市、唐山市、潍坊市均超过15%，分别为23.85%、17.26%、16.71%、15.07%；丹东市最低，仅为3.90%。从工业地价增长率来看，除北京增长率为16.61%，有较大幅度的增长其外，环渤海地区的其他各监测城市工业地价增长率不如商业地价和居住地价变动幅度大，均低于8%，其中鞍山市出现了负增长，为-7.18%。

　　二、2010年环渤海地区地价与房地产市场关系分析

　　（一）各城市居住地价增长率与新建住房价格增长率情况各异

　　2010年12月全国七十大中城市新建住房价格同比指数为107.6，同比上涨7.6个百分点。环渤海地区各城市新建住房价格增长速度较2009年进一步提高，总体表现为一线城市房价增长率有所下降，二、三线城市增长率提升较快。2010年12月各城市新建住房价格同比指数由高到低依次为秦皇岛市111.5、丹东市110.6、北京市109.9、天津市106.8、大连市106.6、青岛市106.2、锦州市105.6、烟台市105.1和唐山市103.7。居住地价增长率由高到低依次为北京市23.85%、天津市17.26%、唐山市16.71%、大连市10.84%、秦皇岛市9.88%、烟台市9.61%、锦州市7.97%、青岛市7.15%和丹东市3.90%。从以上对比来看，2010年环渤海地区各城市居住地价增长率与新建住宅销售价格指数变化趋势并不一致。同时各城市的综合地价增长率与房屋销售价格增长率的关系呈现同样的变化趋势。　　

　　

　　图 2-1-1 2010年环渤海地区部分城市居住地价增长率与新建住宅销售价格指数增长率（%）比较[1]

　　北京、天津、唐山、烟台、大连五个城市居住地价增长率远高于新建住房价格增长率，其中唐山尤为严重，居住地价增长率为新建住房价格增长率的4倍以上。青岛、锦州两个城市的居住地价增长率略高于新建房屋价格增长率。秦皇岛、丹东两市的居住地价增长率低于新建住宅价格指数增长率（如图2-1-1）。

　　（二）北京、天津、大连、青岛居住地价变化幅度均高于新增住房价格变化幅度；在年内四个季度间不同城市呈现不同变化趋势。

　　2010年延续着2009年房地产价格增长的势头，环渤海重点监测城市房地价呈现不断上涨的趋势。随着中央先后出台“国四条”和“国十条”对房地产市场进行调控，房地产市场价格出现短暂波动，后恢复呈现平稳增长状态。

　　与2009年房价增长快于地价增长的情况不同，2010年房屋价格增长低于土地价格增长。从年内不同时间的角度看，价格变化呈现不同的趋势，并且地价变化波动缓于房价。北京市居住地价增长率在全年范围内呈现第一季度较高、第二三季度回落、第四季度增长速度加快的情况；天津市虽然地价在全年范围内保持正增长，但增长幅度呈现逐渐放缓的趋势；大连市和青岛市情况相似，居住地价在年内呈现第一季度高，第二季度明显回落，三、四季度增长速度快速回升的趋势（如图2-2-1）。从城市之间角度比较，可以发现环渤海二线城市比北京、天津的地价波动更为剧烈。　　

　　

　　图2-2-1北京、天津、大连、青岛2010年四个季度居住地价环比增长率（%）比较

　　

　　图2-2-2北京、天津、大连、青岛2010年各月份新增住房价格环比增长率（%）比较[2]

　　对于北京、天津两市的房屋价格来说，虽然增长速度低于地价增长，但全年范围内波动更加剧烈，且不同于地价中北京增长快于天津的情况，两市新增住房价格的增长速度比较相近（如图2-2-2）。北京市新增住房价格增长率均呈现1月较高，2月出现第一个波谷后回升，6月出现第二个波谷，在7月短暂回升后从8月开始呈现平稳趋势。天津市新增住房价格增长率则呈现年初平稳，4月忽增后直线下降，到6月呈现负增长并后续比较平稳。大连市2010年内房价变化在4个城市内最为平稳，3月、4月和11月增长微高于其他月份。北京、天津和大连三市2010年内新增住房价格增长率的变化趋势与居住地价增长率的变化趋势并非协调一致，相关关系较小。青岛市呈现房价年初、年末两个增长高峰，中间零增长的状态，与其地价增长的变化规律较为一致。

　　（三）环渤海地区重点监测城市地价占房价的比例与全国平均水平相似，低于长江三角洲和珠江三角洲地区

　　从北京市、天津市、青岛市、大连市的地价占房价比看，2010年居住地价占房价比分别为31.2%、41.23%、32.21%、32.26%，除天津市高于34.17%的全国水平，其他城市均与全国平均水平相近（如图2-3-1）。虽然2010年地价增长率高于房价，但地价占房价的比例却比较适中。这反映了在此之前，土地的价值有所低估，而随着房地产行业竞争的激烈和房地产市场的日渐成熟，土地的价值正得到逐步体现。

　　

　　图2-3-1 2010年环渤海地区重点监测城市地价占房价比值

　　三．2010年环渤海地区地价与社会经济发展指标协调关系（简）

　　（—）2010年环渤海地区各监测城市地区生产总值继续保持较高速度增长，除北京市外，综合地价增长率低于地区生产总值[3]增长率

　　

　　图3-1-1环渤海地区各监测城市地区生产总值和综合地价增长率比较（%）

　　（二）2010年环渤海地区大部分监测城市综合地价增长率低于固定资产投资[4]增长率

　　

　　图3-2-1环渤海地区各监测城市固定资产投资和综合地价增长率比较（%）

　　（三）2010年环渤海地区大部分监测城市综合地价增长率低于房地产开发投资[5]增长率

　　

　　图3-3-1环渤海地区各监测城市房地产开发投资和综合地价增长率比较（%）

　　四．2010年环渤海地区地价主要影响因素分析（简）

　　（一）宏观经济形势向好，为环渤海地区土地市场发展创造了良好的外部环境

　　（二）固定资产投资继续保持高速增长，拉动内需措施效果明显，使得环渤海地区地价上升较快

　　（三）房价进一步上涨，导致土地市场预期高涨，地价上升趋势明显

　　（四）宽松的货币政策导致流动性过剩，资产价格的上涨在一定程度上带动了地价的上涨

　　（五）土地价值逐渐显化，良好预期下开发商拿地热情高涨，使得环渤海地区地价水平较快上涨

　　五、2010年环渤海地区地价变化趋势分析（略）