房地产用地整治风暴将起

核心提示

楼市调控再出新策，这一次的对象是房价的根基――土地。继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，国家进一步出手调控房地产市场。国土资源部10日下发通知，明确保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。同时通过土地竞买人资格审查、严格规范土地出让底价等手段，进一步提高土地出让门槛。

70%供地用于保障性和中小套型住房、开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款、开展房地产用地突出问题专项检查……

3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件――《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，自本月起掀起一场“房地产土地调控风暴”。

七成以上用地建保障性住房

通知全文近五千字，涉及五个方面，共19条，主要是落实“国11条”精神。

增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

该通知明确保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。

通知要求各地，加快编制住房建设用地供应计划，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

解读

北京中原三级市场研究部认为：这一政策首次提及保障性住房及自住性中小套商品房的供应比例将占市场住宅总供应的七成，首次将保障性住房的用地比例从北京的五成向全国推广。严格要求保障性住房的供应，将从源头解决房价非常的全国性普通现象。另外，严禁向别墅工地这一政策的出台对于现在已经在售的别墅项目及二手房别墅来说将是一个重大利好。已经成为稀缺资源的别墅项目将受到越来越庞大的富裕阶层人士的欢迎。

房企拿地先缴20%保证金

除了确保房地产用地供应和及时开发外，“19条”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。

按照通知，今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

各省市要全面掌握本地区闲置房地产用地查处情况，对未查处的闲置土地，实行挂牌督办，依法依规处置。

市县国土管理部门还须加强对每个房地产项目开工到期申报情况的监测核查，防止产生新的闲置土地。省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的情况，及时通报同级金融监管部门。

解读

这一政策是之前土地首付款五成的重复，政策详细到10个工作日内必须签订出让合同。首付款高达50%。但是这一政策在最近的实际影响上并不大，地王依然频出。特别是广州亚运村地块等上200亿的地王频出，对于现在房价依然高位运行，而商品房供应经过2009年一年的消耗非常紧缺的情况下，土地市场难以避免地出现热炒。而首付50%对于现在金融政策依然宽松的情况下难以对地产企业有很明显的抑制作用。

严厉打击囤地炒地行为

通知要求，严格规范商品房用地出让行为，严格控制商品房用地单宗出让面积，条件具备的地方可以探索房地产用地出让预申请制度。严格土地竞买人资格审查和土地出让合同管理。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。

国土部明确，从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开、竣工申报制度。用地者须在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由，市、县国土资源管理部门应按合同约定处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的，向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

另外，国土部决定自今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是，房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。

解读

严格土地出让条件这一政策的再次提及，一旦严格执行将会明显地抑制土地热炒。也表明了政策对土地市场交易过热的重视。

并且，政策再次规范了保障性住房市场，对于现在部分出现的政策性用房土地成为商品房转售，有明显的抑制作用。

业内说法

增加供地才可降地价

从2009年12月9日,国务院常务会议决定“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”,到现在,国家已出台7条新政,调控房价过快上涨。

据了解,北京之前拿地的保证金最低为出让底价的10%,国土部的新规将之调高一倍。“这也是对之前一些土地政策的梳理,主要是提高了开发商的拿地成本和违约成本”,中原地产华北区董事总经理李文杰表示,“目前对房地产开发信贷政策收紧,因而20%的保证金、50%地价款一个月内付清对不少开发商来说难度比较大,逾期不签合同保证金不退,企业的违约损失也就更大”。

不过,李文杰认为,北京的土地监管已经相当严格,比如中服地块,起价50亿元,保证金要求是30亿元,“保证金比例已经达到60%,很高了”。

新政在打压囤地方面采取了明确的态度,李文杰表示赞同,他指出,“就北京来说,囤地一半是开发商的责任,有意囤积炒卖土地,这个比较好判定,还有一半是在限定日期内拆迁或规划审批程序走不完,无法开工的责任在政府,处罚自然很难实现。主管部门应该对这方面作出更细致的规定。”

对于该项新政是否有效降低地价,李文杰称“一定程度上应该可以”。因为从资金上调高了拿地“入场费”,参与的开发商少了,炒高地价的氛围随之弱化。“但还要看政府推地的数量,只有结合市场对增加供地的预期才行,否则僧多粥少地价还是降不下来”。政策效果究竟如何，最终还要看地方政府的实施力度。

本组稿件据《上海证券报》《第一财经日报》等