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把握机遇 创新发展

2008-06-19      来源:国土资源报     作者:周铮
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青岛市土地储备整理中心、青岛市统一征地办公室主任  周  铮

青岛市土地储备制度自1999年建立以来,在实践中不断探索、改进和完善,逐渐成为调控土地市场、促进节约集约用地的一项重要制度。

制度先行  规范运作

2002年以来,青岛市政府先后下发了《关于将308国道两侧土地纳入储备的通知》、《关于加快市区旧城(村庄)改造的通知》、《关于经营性土地使用权出让有关问题的通知》、《关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》等10多个文件,不断建立和完善土地储备制度,为搞好土地储备工作提供了政策依据。2005年4月,青岛市政府通过体制改革,将土地储备中心(统一征地办公室)更名为青岛市土地储备整理中心(统一征地办公室),承担全市统一征地、土地储备、土地整理等职能,机构性质为副局级全额拨款事业单位。通过机构调整,进一步加强了土地储备机构的建设,强化了土地储备工作的运转,发展和完善了土地储备制度。

企业用地:

成批收地,统一操作,逐步变现

为推进国有企业改革,加快企业用地的变现,特别是关闭企业、停产整顿企业及实行政府救助的困难企业,由青岛市企业改革与组织结构调整领导小组确定名单后,统一进行规划、立项,统一收地、纳入储备,统一评估、核算补偿费用,统一签订收地协议、进行企业补偿,最后根据规定以招标、拍卖或挂牌方式统一出让。

截至目前,根据青岛市国企改革办公室的统计数据,自国企改革资金平台建立运作以来,通过土地储备运作机制,累计变现土地2300余亩,筹集改革资金30多亿元,分流安置职工13.7万余人,支付职工安置费用近40亿元,175户困难劣势企业顺利退出市场,有力地推动了国有企业的改革进程。
旧城改造:

立足各区,移丰补歉

旧城改造是城市建设中的难题。青岛市为加快旧城改造的步伐,提出了项目运作和土地经营同时进行的全新运作模式。在资金运作上,通过“移丰补歉”,即各工程项目无论盈亏均通过拆迁竞标和土地竞拍的方式单独核算,以货币结算和资金调节的方式,用盈利项目带动亏损项目。在运作主体上,按市场经济规律遵守“政府组织,市场运作”的规则。政府力求摆脱“既当指挥员、裁判员又当运动员”的政企不分的困境,将主要精力用于抓规划立项、招商引资、土地经营、项目招标和协调管理等宏观事务。

在新思路、新机制、新制度的保障下,青岛市区的旧城改造工作进展迅速,仅2007年~2008年间的短短半年时间,市区就改造了21片街区,实现搬迁近2万户、土地面积近百万平方米。
城中村征地:

把“吃住养”放在首位

征地难,难在被征地农民的根本利益没得到保护,后顾之忧没有从根本上得到解决。为破解这一难题,近年来青岛市不断完善制度,规范征地工作。2005年,青岛市政府出台《关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》,提高征地补偿标准;2007年又出台《村庄土地配置基础工作规则》和《村庄土地配置基础工作程序》,对市区内所有村庄土地在调查基础上,进行“三定”(定性、定量、定位)“四分”(分安置、补亏、发展、可征四类用地),把征地同解决农民的吃、住、养问题一并进行,使征地难的问题得到了较好解决。2007年~2008年,青岛市内四区共实施21个城中村改造,涉及土地面积565万平方米,目前进展顺利。

积极创新,不断完善土地招拍挂出让制度

土地储备制度的建立,为实施招拍挂出让提供了条件。截止到目前,青岛全市储备国有土地使用权招拍挂出让宗数达400多宗,面积近10多万亩,其中市内四区146宗,面积7000多亩,出让总价款近200亿元,有力促进了土地市场发育。

一是工业用地出让,敲响了全国第一槌。顺应国家经营性用地市场化配置的精神,青岛市国土资源管理部门积极尝试将工业用地纳入商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地统一的招拍挂出让体系。2002年9月,青岛市在全国率先进行工业用地招拍挂的尝试,将一宗工业用地纳入储备,并成功地进行了挂牌出让。随后,青岛市工业用地挂牌出让工作不断发展,全部走上了招拍挂出让的路子,为全市经济发展和大项目落地提供了有力保障。国土资源部高度肯定,指出:“青岛市的实践对全国工业用地公开出让的理论创新和制度建设,起到了推动作用,不仅解决了土地储备品种单一、储备体系不健全的弊病,而且在解决国企改造等一系列社会问题方面,也有明显成效。”中国国土资源报发表文章《从一枝独秀到种类繁多——青岛市工业用地招拍挂的实践述评》,对青岛市工业用地招拍挂出让活动进行了详细报道。

二是保障性住房建设用地,率先推出普通(限价)商品住房。随着房地产市场的升温,房价高涨导致老百姓住房困难。青岛市为解决中低收入家庭的住房问题,实施了普通商品住房和廉租住房用地供应政策,通过限定房屋销售价格或租金,实行土地招拍挂供地方式,调控房地产市场秩序。

为加大普通商品住房用地供应,对于纳入储备后拟招拍挂出让的住宅用地,除政府指定项目和农村集体经济发展用地外,其余部分全部用于建设中低价普通商品住房。通过限定房屋销售价格,降低了土地价格,土地收益分配机制也相应进行调整。青岛市普通(限价)商品住房等各类保障性住房用地大量推出,对稳定住房价格起到了十分重要的作用。

另外,青岛市国土资源管理部门还根据青岛军用土地多的情况,把军用土地纳入储备,实施招拍挂出让,开创了军用土地招拍挂出让的先河。

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