青岛市土地储备整理中心、青岛市统一征地办公室主任  周  铮

青岛市土地储备制度自1999年建立以来，在实践中不断探索、改进和完善，逐渐成为调控土地市场、促进节约集约用地的一项重要制度。

制度先行  规范运作

2002年以来，青岛市政府先后下发了《关于将308国道两侧土地纳入储备的通知》、《关于加快市区旧城（村庄）改造的通知》、《关于经营性土地使用权出让有关问题的通知》、《关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》等10多个文件，不断建立和完善土地储备制度，为搞好土地储备工作提供了政策依据。2005年4月，青岛市政府通过体制改革，将土地储备中心（统一征地办公室）更名为青岛市土地储备整理中心（统一征地办公室），承担全市统一征地、土地储备、土地整理等职能，机构性质为副局级全额拨款事业单位。通过机构调整，进一步加强了土地储备机构的建设，强化了土地储备工作的运转，发展和完善了土地储备制度。

企业用地：

成批收地，统一操作，逐步变现

为推进国有企业改革，加快企业用地的变现，特别是关闭企业、停产整顿企业及实行政府救助的困难企业，由青岛市企业改革与组织结构调整领导小组确定名单后，统一进行规划、立项，统一收地、纳入储备，统一评估、核算补偿费用，统一签订收地协议、进行企业补偿，最后根据规定以招标、拍卖或挂牌方式统一出让。

截至目前，根据青岛市国企改革办公室的统计数据，自国企改革资金平台建立运作以来，通过土地储备运作机制，累计变现土地2300余亩，筹集改革资金30多亿元，分流安置职工13.7万余人，支付职工安置费用近40亿元，175户困难劣势企业顺利退出市场，有力地推动了国有企业的改革进程。
旧城改造：

立足各区，移丰补歉

旧城改造是城市建设中的难题。青岛市为加快旧城改造的步伐，提出了项目运作和土地经营同时进行的全新运作模式。在资金运作上，通过“移丰补歉”，即各工程项目无论盈亏均通过拆迁竞标和土地竞拍的方式单独核算，以货币结算和资金调节的方式，用盈利项目带动亏损项目。在运作主体上，按市场经济规律遵守“政府组织，市场运作”的规则。政府力求摆脱“既当指挥员、裁判员又当运动员”的政企不分的困境，将主要精力用于抓规划立项、招商引资、土地经营、项目招标和协调管理等宏观事务。

在新思路、新机制、新制度的保障下，青岛市区的旧城改造工作进展迅速，仅2007年～2008年间的短短半年时间，市区就改造了21片街区，实现搬迁近2万户、土地面积近百万平方米。
城中村征地：

把“吃住养”放在首位

征地难，难在被征地农民的根本利益没得到保护，后顾之忧没有从根本上得到解决。为破解这一难题，近年来青岛市不断完善制度，规范征地工作。2005年，青岛市政府出台《关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》，提高征地补偿标准；2007年又出台《村庄土地配置基础工作规则》和《村庄土地配置基础工作程序》，对市区内所有村庄土地在调查基础上，进行“三定”（定性、定量、定位）“四分”（分安置、补亏、发展、可征四类用地），把征地同解决农民的吃、住、养问题一并进行，使征地难的问题得到了较好解决。2007年～2008年，青岛市内四区共实施21个城中村改造，涉及土地面积565万平方米，目前进展顺利。

积极创新，不断完善土地招拍挂出让制度

土地储备制度的建立，为实施招拍挂出让提供了条件。截止到目前，青岛全市储备国有土地使用权招拍挂出让宗数达400多宗，面积近10多万亩，其中市内四区146宗，面积7000多亩，出让总价款近200亿元，有力促进了土地市场发育。

一是工业用地出让，敲响了全国第一槌。顺应国家经营性用地市场化配置的精神，青岛市国土资源管理部门积极尝试将工业用地纳入商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地统一的招拍挂出让体系。2002年9月，青岛市在全国率先进行工业用地招拍挂的尝试，将一宗工业用地纳入储备，并成功地进行了挂牌出让。随后，青岛市工业用地挂牌出让工作不断发展，全部走上了招拍挂出让的路子，为全市经济发展和大项目落地提供了有力保障。国土资源部高度肯定，指出：“青岛市的实践对全国工业用地公开出让的理论创新和制度建设，起到了推动作用，不仅解决了土地储备品种单一、储备体系不健全的弊病，而且在解决国企改造等一系列社会问题方面，也有明显成效。”中国国土资源报发表文章《从一枝独秀到种类繁多——青岛市工业用地招拍挂的实践述评》，对青岛市工业用地招拍挂出让活动进行了详细报道。

二是保障性住房建设用地，率先推出普通（限价）商品住房。随着房地产市场的升温，房价高涨导致老百姓住房困难。青岛市为解决中低收入家庭的住房问题，实施了普通商品住房和廉租住房用地供应政策，通过限定房屋销售价格或租金，实行土地招拍挂供地方式，调控房地产市场秩序。

为加大普通商品住房用地供应，对于纳入储备后拟招拍挂出让的住宅用地，除政府指定项目和农村集体经济发展用地外，其余部分全部用于建设中低价普通商品住房。通过限定房屋销售价格，降低了土地价格，土地收益分配机制也相应进行调整。青岛市普通（限价）商品住房等各类保障性住房用地大量推出，对稳定住房价格起到了十分重要的作用。

另外，青岛市国土资源管理部门还根据青岛军用土地多的情况，把军用土地纳入储备，实施招拍挂出让，开创了军用土地招拍挂出让的先河。