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国土资源部关于青海省西宁市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复

2017-05-27      来源:土地利用管理司     
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国土资函〔2017〕289号

青海省国土资源厅:

  你厅报送的《青海省西宁市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》(以下简称《实施方案》)收悉。经国土资源部审核同意,现批复如下:

  一、原则同意《实施方案》。请按照党中央、国务院关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的有关精神和要求,依据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》(国土资发〔2017〕12号),结合试点地区工作实际,进一步研究、探索、完善试点的配套措施,加快推进试点工作。

  二、要坚持市场经济改革方向,突出市场配置资源的决定性作用,同时要更好的发挥政府作用,全面落实“放管服”总体要求。以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,着力构建完善土地二级市场规则,健全服务和监管体系。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。

  三、在土地二级市场建设过程中,要进一步强化服务意识,优化交易流程,精简审批环节。在依法履职的前提下,应着力减少前置审查,加强事中事后监管,提高办事效率,方便群众办事。

  四、要加强组织统筹,强化沟通协调,按照《实施方案》提出的试点任务,积极推进各项政策措施落地。要突出试点的探索创新和示范带动作用,形成一批可复制、可推广的试点成果,汇总一批典型案例,为修改完善相关法律法规提供支撑。试点过程中,要及时将土地二级市场交易的监测监管数据通过部土地市场动态监测与监管系统上报

  五、试点期间,国土资源部将会同有关部门适时赴试点地区调研督导,协调解决试点过程中遇到的问题。在试点过程中发现的重要问题和成功做法,请及时报告。

  附件:青海省西宁市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

  2017年5月27日    

  抄送:国家土地督察西安局

  

附件

  青海省西宁市关于完善建设用地使用权

  转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

  为进一步促进我市土地资源的优化配置和节约集约利用,加快工业化和城镇化进程,盘活利用存量土地资源,建立城乡统一的建设用地市场,着力解决土地二级市场运行发展中存在的交易规则不健全,政府的服务和监管不完善,交易信息不对称、交易平台不规范等问题。按照党的十八届三中全会关于完善土地二级市场的决策部署和中央全面深化改革工作要求,根据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》(国土资发〔2017〕12号)精神,结合西宁市实际,制定本试点方案。

  一、总体要求

  (一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照党中央、国务院和省委、省政府决策部署,全面落实市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求,坚持问题导向,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接,着力构建完善土地二级市场规则,健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为打造绿色发展样板城市、建设幸福西宁提供用地保障。

    (二)基本原则。

    把握正确方向。坚持社会主义市场经济改革方向,突出市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用,落实“放管服”总体要求,强化监管责任,不断健全和发展城乡统一建设用地市场。

    规范市场运行。完善交易规则,维护市场秩序,保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易,保障市场依法依规运行、健康有序发展,促进要素流通,提高资源配置效率。

    维护合法权益。充分尊重权利人意愿,保障市场主体合法权益。切实维护土地所有权人权益。

    提高服务效能。强化服务意识,优化交易流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。

    注重改革协同。注重与不动产统一登记等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。

    (三)试点目标。通过改革试点,到2018年年底,在我市建立完善符合城乡统一建设用地市场要求、产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场,市场规则基本完善,土地资源配置效率显著提高,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系、修改完善相关法律法规提供支撑。

    (四)试点范围和地区。试点的范围是国有建设用地使用权的转让、出租和抵押,重点针对宗地交易,包括净地交易、在建工程交易、已建成建筑物“连房带地”整体交易等具备宗地交易条件的情况。试点地区为西宁市城东、城中、城西、城北区和湟中、湟源、大通县(不含西宁国家级经济技术开发区所属各园区)。 

    二、试点政策措施 

  (一)完善建设用地使用权转让机制。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资等,以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

    1.以划拨方式取得的建设用地使用权转让,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴出让收入,重新核发划拨决定书后直接办理不动产登记手续;不符合《划拨用地目录》的,报经市政府批准,由受让方依法依规足额补缴土地出让收入后办理不动产登记。

    2.以出让方式取得的建设用地使用权转让的,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,可依法转让;原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。房地产开发项目用地转让时,由监理单位或具有资质的中介服务机构出具投资额已达到开发投资总额的25%的证明后,土地交易管理部门依法办理转让。

    3.以作价出资(入股)和授权经营方式取得的建设用地使用权转让,可以参照以出让方式取得的建设用地使用权转让规定。授权经营方式取得的建设用地使用权转让仅限在法人内部机构转让。确需向外部转让的,依法补缴土地出让金后予以办理转让。

    4.建设用地使用权以分割方式转让的,经规划建设、国土资源部门核定后可依法办理转让,但已建成部分的容积率、建筑密度等指标达到原地块规划指标上限的,分割后的部分未经批准不得用于开发建设。

    5.对于司法处置涉及建设用地使用权转移的,人民法院在查封土地前,应先在不动产登记部门查询土地所有权和使用权性质,处置时应事先征询规划建设和国土资源部门意见,国土资源部门应向人民法院提供所涉不动产的权利状况。

    6.加强国有涉地资产处置的衔接,国有资产管理部门进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的,在处置前应取得规划建设和国土资源部门出具的意见,并如实告知当事人。

    7.通过企业改制方式取得的国有建设用地使用权转让的,国土资源部门要核实其土地出让金缴纳情况,符合转让条件的,由土地交易管理部门依法办理转让。

    土地交易管理部门要依据相关法律法规制定完善土地转让、出租、抵押流程和实施细则。无论是整宗土地转让还是分割转让,都必须符合不动产登记条件。土地交易管理部门不得增设限制交易的条件和程序。各县区国土资源管理部门应当强化土地利用动态巡查制度落实,加强合同履约情况监管,防止土地闲置。对于闲置土地,从严征收土地闲置费。

    (二)完善建设用地使用权出租机制。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应经依法批准,党政机关、事业单位、人民团体和国有企业的租赁费用扣除税收和相关费用后的净收入全额上缴国库;其他单位或个人按有关规定上缴应缴的土地出让收入。各级财政、国土部门要建立划拨建设用地使用权出租的巡查发现、举报和查处机制,严格加强监管。国土资源、财政、地税、市场监督管理等部门应加强协作,在不动产登记、税收、企业监管等方面加强联动,加大租赁收入征收管理力度,防止国有资产流失。

    (三)完善建设用地使用权抵押机制。按照债权平等原则,试点过程中,自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押或分割抵押登记。以划拨方式取得的建设用地使用权依法抵押,其抵押价值应根据划拨建设用地使用权权益价格设定。

    三、创新运行模式

    (一)建立健全交易平台。结合事业单位分类改革工作,推进成立土地二级市场交易部门,为土地交易提供场所,具体负责办理交易事务。建立统一的信息发布、归集和查询服务平台,主动接受社会监督。将完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点经费纳入市级财政预算,足额拨付,确保工作顺利开展。

    (二)加强土地二级市场交易与不动产登记的有序衔接。土地交易部门要与不动产登记部门建立信息平台互通共享机制。土地交易部门要将土地转让、出租、抵押交易监管信息及时提供给不动产登记机构,确保交易安全,维护当事人权利。

    (三)培育和规范中介组织。发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用,为交易提供咨询、估价、经纪等服务。定期对中介组织进行培训及考核,对失信组织要建立惩戒和退出机制。

    (四)降低制度性交易成本。认真贯彻党中央、国务院关于减少行政事业性收费、降低制度性交易成本等有关要求,凡涉及土地二级市场交易的一律免收交易服务费。

    四、加强监测监管

    (一)强化监测分析。健全土地二级市场动态监测监管制度,完善监测监管信息系统,加强与相关部门信息共享,及时发布土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息,为政府研判分析市场形势提供详实可靠的数据。

  (二)完善市场调控。强化一、二级土地市场联动,加强土地投放总量、结构、时序等的衔接,综合运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控。要委托第三方开展相关调查、研究和评估工作。加强与国土资源部协调联系,建立完善信息系统,确保向国土资源部实时汇交数据。

    (三)强化价格监管。完善公示地价体系,每2-3年更新全市基准地价,并在媒体予以公布。交易主体应当如实申报交易价格,不得瞒报或者作不实申报。申报价格低于基准地价(中值)的,政府可行使优先购买权;高于基准地一定比例的,政府可依法依规实施交易管制。

    (四)加强合同履约监管。土地转让后,出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,受让人应依法履行。由市(县)土地交易管理部门将转让信息告知各级国土资源管理部门,加强对合同履约情况的监管,并将相关情况纳入诚信体系进行信用考评。

  (五)严格责任追究。规范权力运行机制,强化监督问责,减少寻租空间,对违反土地二级市场相关规定的有关部门、单位以及责任人严格责任追究,涉嫌违法的,移送司法机关。

  五、试点的实施步骤

    (一)2017年2月24日前完成试点工作的启动、机构设立、部署实施,并于3月13日前形成汇总报告,经省政府同意后上报国土资源部。

    (二)2017年2月27日调研组启动调研工作,深入四区三县进行试点工作前期调研,于3月3日结束调研,形成阶段调研报告。

    (三)2017年3月20日前形成《青海省西宁市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》(初稿),经省政府同意后上报国土资源部。

    (四)2017年10月底前就试点做法与成效等形成年度进展报告,经省政府同意后报国土资源部。

  (五)2018年7月底前形成试点总结报告,总结政策实施效果、提出相关法律法规的修改建议,经省政府同意后报国土资源部。

  六、工作要求

  (一)统一思想,提高认识。本次试点工作省委省政府、市委市政府高度关注,要充分认识试点工作的重要性,相关各部门(单位)负责人必须亲自抓、亲自管,要以高度的政治感、责任感、紧迫感,以良好的精神状态,扎实的工作作风,有力的工作措施,精心组织,周密安排,全面落实好试点工作。成立主管副市长任组长,国有资产管理、财政、国土资源、城乡规划和建设、住房保障和房产管理、地税、市场监督等部门主要负责人为成员的工作领导小组,落实相关责任,强化沟通衔接。

  (二)厘清思路,明确任务。各成员单位要按照国务院及各主管部门的部署和安排,主动研究试点工作有关问题,加强协调配合,形成合力,确保试点各项任务及时落地、如期完成。要按照工作部署,紧紧围绕试点目标,紧扣试点任务,坚持问题导向,建立符合城乡统一建设用地市场要求,产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。

    (三)完善制度,加强引导。要通过试点工作,进一步完善配套制度,并及时提出制订和修改相关法律、法规、政策的建议。加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时向国土资源部报告。要健全激励和容错纠错机制,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时纠正。

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