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国土资源部关于甘肃省天水市和陇西县完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复

2017-05-27      来源:土地利用管理司     
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国土资函〔2017〕288号

甘肃省国土资源厅:

  你厅报送的《甘肃省天水市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》(以下简称《天水实施方案》)、《甘肃省定西市陇西县关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》(以下简称《陇西实施方案》)收悉。经国土资源部审核同意,现批复如下:

  一、原则同意《天水实施方案》、《陇西实施方案》。请按照党中央、国务院关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的有关精神和要求,依据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》(国土资发〔2017〕12号),结合试点地区工作实际,进一步研究、探索、完善试点的配套措施,加快推进试点工作。

  二、要坚持市场经济改革方向,突出市场配置资源的决定性作用,同时要更好的发挥政府作用,全面落实“放管服”总体要求。以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,着力构建完善土地二级市场规则,健全服务和监管体系。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。

  三、在土地二级市场建设过程中,要进一步强化服务意识,优化交易流程,精简审批环节。在依法履职的前提下,应着力减少前置审查,加强事中事后监管,提高办事效率,方便群众办事。

  四、要加强组织统筹,强化沟通协调,按照《天水实施方案》、《陇西实施方案》提出的试点任务,积极推进各项政策措施落地。要突出试点的探索创新和示范带动作用,形成一批可复制、可推广的试点成果,汇总一批典型案例,为修改完善相关法律法规提供支撑。试点过程中,要及时将土地二级市场交易的监测监管数据通过部土地市场动态监测与监管系统上报

  五、试点期间,国土资源部将会同有关部门适时赴试点地区调研督导,协调解决试点过程中遇到的问题。在试点过程中发现的重要问题和成功做法,请及时报告。

  附件:1.甘肃省天水市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

  2.甘肃省陇西县关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

  2017年5月27日    

  抄送:国家土地督察西安局

  

附件1

  甘肃省天水市关于完善建设用地使用权

  转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

  为探索建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场,促进国有建设用地使用权转让、出租、抵押活动更加规范、有序,根据国土资源部《印发<关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案>的通知》(国土资发〔2017〕12号)、《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案编制指南》和全国完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作部署动员会议精神,以及由国家发展和改革委员会、财政部等部门颁布的《基础设施和公用事业特许经营管理办法(即PPP模式)》,结合天水市土地二级市场现状,制定本实施方案。

  一、总体要求

  (一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照党中央、国务院决策部署,根据使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求,坚持问题导向,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接,着力构建完善土地二级市场规则,健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为经济社会持续健康发展,全面建成小康社会提供用地保障。

  (二)基本原则。

  1.问题导向原则。必须以分析现有制度规范和天水市土地二级市场运行现状为基础,分析土地资源市场化配置中存在的问题和相关规章制度的限制障碍因素,坚持问题导向原则,开展试点工作。

  2.部门协调原则。天水市土地二级市场试点涉及发改、国土资源、建设、规划、工商、税务、不动产登记和金融机构等各个方面,需要各部门协调合作,才能顺利实施。

  3.研究先行原则。土地二级市场没有先例可循,需要研究新情况、新规则。要做好发现问题、研究问题、解决问题的思想准备,与省内外研究机构以及高等院校合作,用理论联系实际、实践促进理论的方式。研究、总结试点经验,形成土地二级市场可以探讨、复制、推广的模式。

  4.市场运作原则。遵循市场规律,以市场需求为导向,用市场经济的手段解决问题。要利用成熟的PPP融资形式吸引民间资本共同参与公共事务。交易市场在机制设置上,一定要实现市场化运作。把涉及不动产交易及其上下游的产业(服务)放置在一个共同的平台上,建设一个节约资源、功能强大、操作规范、用户满意的交易平台。

  5.政府监管原则。强化政府在土地二级市场的监管责任,除了维护市场公平、公正、公开运行之外,还要探索、完善土地市场交易制度,改革收益分配制度;还应制定优惠政策,减少交易环节,降低交易成本。

  6.特许经营原则。建设土地二级市场,要注重引进社会资本为公用事业服务,减少政府财政压力;要利用社会资本的专业、技术和管理优势,运用特许服务的模式,提高公共服务质量、效率。

  (三)实施目标。

  1.完善交易平台。运用天水市目前“土地二级市场交易平台”以及研发的全国首个“六位一体”(不动产咨询、地理信息、不动产评估、不动产交易、不动产登记、金融服务)平台管理系统,充分发挥社会资本在公用事业中的作用,以特许经营的方式探索土地二级交易的模式。

  2.修订完善规则。进一步规范土地二级市场运行规则,修订土地二级市场交易规则制度,完善土地二级市场交易机制。

  3.总结成果经验。在实施过程中加强跟踪、监督,总结经验教训,形成一套可复制、可推广的土地二级市场建设经验。

  4.提出意见建议。根据实施过程中发现的现有制度规范对土地资源市场化配置的障碍或问题,提出修改完善相关法律法规的建议。

  (四)实施范围。天水市范围内国有建设用地使用权的转让、出租和抵押等交易。重点是国有建设用地使用权交易,国有建设用地使用权连同地上建筑物、其它附着物一并交易等情况。

  二、政策措施

  (一)完善交易机制。

  1.提高并统一国有建设用地使用权转让的认识。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资等,以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

  2.完善建设用地使用权转让机制。

  (1)设定并完善不同权能建设用地使用权转让的必要条件。分析不同权能建设用地使用权的权能规定,明确以划拨、出让、作价出资(入股)和授权经营等方式供应的建设用地在转让前应满足的条件,确定不同权能建设用地使用权转让的必要条件。

  (2)制订并实施不同权能国有建设用地转让规则。制订不同权能国有建设用地使用权转让的制度规则和操作规程,在现有天水市土地二级市场交易平台进行实施。特别是根据试点方案中对于划拨土地转让进行系统研究,对不同情况分别设定转让条件和操作程序。

  (3)完善机制。总结经验、规范流程,形成成熟的交易机制和建设性意见。

  3.完善土地分割转让政策。

  (1)结合天水市相关规划,明确土地分割转让的条件和区位限制;

  (2)制订土地分割转让的相关制度规则;

  (3)拟定土地分割转让的工作程序与措施;

  (4)实施并检查总结,形成经验或修改完善相关法律法规的建议。

  4.实施差别化的税费政策。

  (1)梳理现有与土地资源市场化配置相关的税收制度与政策规定;

  (2)分析相关税制、税率及纳税具体措施对土地二级市场培育的促进或抑制作用;

  (3)协同税务部门拟定差别化的土地二级市场交易税收政策,制订相关实施措施与规范;

  (4)在实施过程中总结并完善,形成修改相关法律法规的意见或建议。

  5.从严征收土地闲置费。

  (1)梳理《闲置土地处置办法》相关规定,结合天水市实际情况,拟定天水市闲置土地的类型、分类规则与认定规则。

  (2)调查天水市闲置土地的类型、数量及其空间分布,分析其现状闲置特征,结合《闲置土地处置办法》中相关规定,制订天水市土地闲置费评估方法。

  (3)制订土地闲置费征收措施,包括认定、评估、征收等。

  (4)实施过程中总结完善,并形成经验与建议。

  6.完善建设用地使用权出租机制。

  (1)以出让方式取得的建设用地使用权出租或以租赁方式取得建设用地使用权转租。以出让方式取得的建设用地使用权出租或以租赁方式取得建设用地使用权转租的,以不得违反法律法规和出让合同或租赁合同的相关约定为原则拟定出租规则和程序。

  (2)划拨方式取得的建设用地使用权出租。根据相关法律法规,拟定以划拨方式取得的建设用地使用权出租的相关规则和程序。并按照有关规定制订应缴纳的土地出让收入的测算方法和征缴方式。

  (3)天水市划拨建设用地使用权出租情况调查。针对划拨建设用地使用权,开展利用情况专项调查,了解是否存在划拨国有建设用地使用权出租、以及数量、分布、出租收益等情况,分析划拨国有建设用地使用权中存在的问题。

  (4)划拨建设用地使用权出租的巡查发现、举报和查处机制建立。根据调查情况,针对存在的管理漏洞和其他问题,研究对策措施,建立划拨建设用地使用权出租的巡查发现、举报和查处机制,严格加强监管,保证划拨国有建设用地使用权出租收益征缴。

  (5)国土资源、财政、税务、工商等部门应加强协作、联动,加大土地出让收入征收管理力度,防止国有资产流失。

  7.完善建设用地使用权抵押机制。

  (1)抵押权人的限制相关规定分析。梳理现有法律法规对建设用地使用权抵押权人的相关规定,分析其对建设用地使用权抵押及其资源配置市场化的影响,研究存在的问题。

  (2)探索放宽对抵押权人限制的规则。按照债权平等原则,明确自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。

  (3)合理确定划拨建设用地使用权抵押价值。以划拨方式取得的建设用地使用权依法抵押,其抵押价值应根据划拨建设用地使用权权益价格设定。

  (二)创新运行模式。

  1.特许服务的运行与完善。转变政府职能,强化政府与社会资本协商合作。以天水市国土资源局授权的“天水不动产交易二级市场”为主,利用其融资、专业、技术和管理优势,依法授权其做为经营实体,提供特许服务,为天水市国有建设用地使用权转让、出租、抵押提供服务场所,办理交易事务,建立统一的信息系统,提供信息发布、归集和查询服务,并在运行过程中进一步完善。

  2.规范交易流程。

  (1)天水不动产交易二级市场现有交易平台基本具备《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》所规定的交易流程和操作要求,在试点过程中要进一步探索、完善,形成可复制、推广的模式。

  (2)强化国土资源部门对国有建设用地使用权交易的指导,监管与协调。加强国土资源部门对交易平台及交易过程的监督,建立国土资源部门与交易平台的信息共享网络。

  (3)研究制定土地二级市场交易合同示范文本。按照国有建设用地使用权出让合同文件规范,结合天水市国有建设用地使用权转让、出租、抵押等交易行为发生需要的要素,研究制定土地二级市场交易合同示范文本。

  3加强交易管理与不动产登记的有序衔接。土地交易管理部门要将土地转让、出租、抵押交易监管信息等原始资料提供给不动产登记机构,建立健全土地交易平台和不动产登记信息平台的互通共享机制。

  (三)健全服务体系。

  1.培育和规范中介组织。探索并建立政府监管、市场运作、中介参与的有序土地二级市场运行机制,积极培育中介组织,高效利用社会资源,鼓励中介机构积极参与土地二级市场交易业务,为土地二级市场交易提供政策咨询、价格评估、经纪代理等服务。

  2.做好咨询和调解服务。为了更好的发挥交易机构的专业优势,土地交易机构(或平台)需提供法律、政策咨询等服务,协调矛盾,化解纠纷,营造良好的市场交易环境。

  3.提高办事效率。为方便交易双方,提高办事效率和服务水平,土地交易市场(或平台)为交易双方提供一站式服务,并协调部门关系,提高办事效率。

  (四)加强监测监管。

  1.强化监测分析。在已有的土地动态监测和监管的基础上,进一步加强土地二级市场的动态监管。建立健全土地交易机构(或平台)交易信息发布制度,根据“依法公开、注重实效、保密例外”的原则,借助多种手段发布交易公告,准确公示交易结果,实时监测交易价格。建立健全竞买人资格审查机制,加强资质、资信审核,保障土地资源交易后高效利用。

  2.完善市场调控。国有建设用地使用权转让、出租、抵押等交易活动,必须遵循市场规律,政府适时运用财税、金融等手段进行调控监管,营造公平有序的竞争环境,确保土地二级市场良好运行。

  3.强化价格监管。完善地价公示体系,定期向社会公布基准地价或标定地价,建立完善的价格形成、监测、指导、监督机制。不动产权利人转让不动产,应向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报、虚报或者不报。

  4.加强合同履约监管。各部门应明确责任,加强合同履行监管,依法履职,并将市场主体纳入诚信体系考核,督促其履行相关义务。

  5.严格责任追究。对违反土地二级市场交易相关规定的有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究,坚决打击各种违法、违规行为。

  (五)强化部门协作。

  国有土地二级市场的交易、监管,涉及国土资源、建设、房管、规划、国有资产管理、财税、工商、金融等多个部门和单位,需要建立统一的监管工作机制。

  1.建立部门间工作协作机制。在土地交易市场中,各部门、单位间要明确责任分工,相互协作,积极配合,避免土地处置时带来新的矛盾和纠纷。对于建设用地使用权转移涉及司法处置的案件,国土资源部门要主动与地方人民法院沟通,依程序进行审查,并提出处理意见,国土资源部门也可与人民法院建立涉地司法处置协作机制。国有资产管理部门进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的,在处置前应取得规划、国土资源部门出具的意见,并如实告知当事人。

  2.建立信息查询共享机制。在土地二级市场交易管理中,加强信息化建设,各部门、单位在业务办理时,要将相关信息及时上传至土地二级市场交易信息系统中,形成区域内土地二级市场交易信息库,实现交易信息部门间共享,方便各部门实施监管。

  三、组织实施

  (一)加强组织领导。

  1.成立领导小组。完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作涉及面广,政策性强。为确保土地二级市场试点工作顺利实施,成立由市政府市长任组长,分管副市长任副组长,市发改委、编办、财政局、国土资源局、建设局、规划局、房管局、国资委、国税局、地税局、工商局、人民银行、银监局和各县区政府等单位的主要负责人为成员的天水市完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组,组织领导试点工作,研究试点工作中遇到的重大事项和困难问题。领导小组下设办公室,办公室设在市国土资源局,负责处理试点工作的日常事务和领导小组交办的各项工作。

  2.成立协调小组。为做好土地二级市场试点统筹协调工作,成立由市政府分管秘书长任组长,市国土资源局局长任副组长,市发改委、编办、财政局、建设局、规划局、房管局、国资委、国税局、地税局、工商局、人民银行、银监局和各县区政府等单位的分管领导为成员的天水市完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作协调小组,定期协调解决试点工作中存在的问题。协调小组下设办公室,办公室设在市政府办公室秘书七科。

  3.成立指导小组。为加强对土地二级市场试点工作的指导监督,成立由甘肃省国土资源厅主要领导任组长,分管领导任副组长,土地利用处、法规处和执法监察局等相关处室负责人为成员的天水市完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作指导小组,对试点工作进展情况进行调研、督查、指导,及时跟踪试点进展,评估试点成效。

  4.组建研究小组。为全面把握天水市土地二级市场现状和相关法律法规,准确诊断存在的问题和障碍因素,以市国土资源局相关业务骨干、特许服务机构人员为主要调查分析人员,邀请相关高校的专家教授,组建天水市完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作研究小组,负责土地二级市场现状调查、问题诊断、规则拟定以及经验总结等工作。

  (二)部门协同合作。土地二级市场试点工作需相关部门和单位各司其职、各负其责、主动配合、相互支持,为试点工作的有序推进创造条件。天水市国土资源局需组织业务培训,开展专项调查研究,制定市场交易规则和流程,按期报送工作进展情况和试点总结报告。领导小组成员单位要认真学习研究政策法规,结合工作实际,履行好各自工作职责。

  (三)加强研究分析。

  1.深化天水市土地二级市场现状调查研究。

  (1)《天水市土地二级市场调研报告》再分析。结合《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》中提出的土地二级市场存在的问题,对2014年所开展的《天水市土地二级市场调研报告》进行再分析。

  (2)天水市土地二级市场运行现状再调查。进一步对天水市土地二级市场中国有建设用地使用权转让、出租、抵押等各种情况进行再调查,力求调查面广、有代表性,认真分析研究其关键问题或障碍因素,为天水市土地二级市场培育和发展奠定基础。

  2.完善现有法律法规中建设用地使用权转让相关规定分析。

  (1)梳理现有法律法规对土地二级市场建设和运行的相关规定。认真阅读《土地管理法》、《物权法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规及相关政策规定,全面掌握国家法律法规及地方性政策对国有建设用地使用权转让、出租、抵押等行为的规定。

  (2)着重对约束规范土地二级市场建设和运行的法律法规予以分析。在法律法规梳理的基础上,结合天水市土地二级市场调查分析报告,认真分析现有法律法规及相关政策对国有建设用地使用权转让、出租、抵押等交易行为的规定,明确其对土地资源市场化配置的积极或消极作用,找出其对土地二级市场运行的限制和存在的问题。

  (四)工作进度安排。

  1.编制实施方案。2017年3月底,编制《甘肃省天水市关于完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场试点的实施方案》,经天水市人民政府和甘肃省国土资源厅审核,由天水市人民政府报省人民政府同意后,报国土资源部批复。

  2.落实相关任务。2017年4—11月,根据实施方案要求,成立相关组织机构,部署实施相关工作,培训有关人员,开展现状调查研究,实施土地二级市场交易试点,拟定完善相关规则,并就试点工作的做法、成效、存在困难和问题等情况,形成年度进展报告,于2017年11月底报省国土资源厅,经省人民政府同意后报国土资源部。

  3.完善制度与规则。2018年1—8月,在实施过程中总结经验、评价实施效果、查漏补缺,完善土地二级市场交易系列规则和操作规程,并对国有建设用地使用权转让、出租、抵押等相关法律法规提出修订完善的建议。于2018年8月底,形成试点工作报告报省国土资源厅,经省人民政府同意后报国土资源部。

  附件2

  甘肃省陇西县关于完善建设用地使用权

  转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

  按照党的十八届三中全会关于完善土地二级市场的决策部署和中央全面深化改革工作要求,国土资源部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》(国土资发〔201712号),确定在陇西县开展国有和集体土地二级市场试点。陇西县结合国土资源部《关于甘肃省陇西县农村集体经营性建设用地入市试点实施方案的批复》和《甘肃省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点方案》,制定本实施方案。

  一、总体要求

  (一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,紧紧围绕统筹推进五位一体总体布局和协调推进四个全面战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,根据使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求,坚持问题导向,以建立城乡统一的建设用地二级市场为目标,以促进土地要素流通顺畅为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,与陇西县城乡统筹规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接,着力构建完善土地二级市场规则,健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为县域经济社会持续健康发展,全面建成小康社会提供用地保障。

  (二)基本原则。

  1.把握正确方向。坚持市场经济改革方向,突出市场配置资源的决定性作用,落实放管服总体要求,加强监督管理,完善体制机制,不断健全和发展城乡统一建设用地二级市场。

  2.坚持问题导向。以分析现有制度规范和陇西县土地二级市场运行现状为基础,分析土地资源市场化配置中存在的问题和相关规章制度的限制障碍因素,坚持问题导向原则,开展试点工作。

  3.规范市场运行。完善交易规则,规范市场秩序,维护公开、公平、公正的市场交易环境,建立交易服务平台,保障土地二级市场依法依规运行、健康有序发展,促进要素流通,提高资源配置效率。

  4.维护合法权益。充分尊重权利人意愿,保障市场主体合法权益。切实维护土地所有权人权益。推行一站式服务,减少交易环节的消耗性支出,降低交易成本,提高办事效率。

  5.注重改革协同。注重与农村土地制度改革、两权抵押、不动产统一登记等改革协同,注重利用已取得的阶段性成果,加强部门协作,互推共进,形成改革合力。 

  (三)试点目标。

  1.建立交易平台。借鉴经验,充分发挥社会资本在公用事业中的作用,在陇西县建立土地二级市场交易平台,为推动陇西县土地资源市场化配置提供基础。

  2.制订系列规则。结合试点工作,制订规范土地二级市场运行规则,完善土地二级市场交易机制。

  3.总结成功经验。在实施过程中加强跟踪检查、监督,总结经验教训,形成一套可复制、可推广的土地二级市场建设经验。

  4.提出相关建议。根据实施过程中发现的现有制度规范对土地资源市场化配置的障碍或问题,提出修改完善相关法律法规的建议。

  (四)试点范围。陇西县范围内国有和集体建设用地使用权的转让、出租和抵押等活动。重点是建设用地使用权交易,建设用地使用权连同地上建筑物、其它附着物一并交易等情况。

  二、政策措施

  (一)完善交易机制。

  1.完善建设用地使用权转让机制。

  1)明确建设用地使用权转让形式。

  将各类导致建设用地使用权整体或部分转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资等,以及司法处置、资产处置、法人(其他组织)合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。探索完善提交申请宗地审查组织交易交易备案和监管的交易流程。

  2)制定建设用地使用权转让政策。

  研究制定《陇西县国有、集体建设用地使用权转让暂行办法》和配套制度、操作规程。明确以出让、划拨、作价出资(入股)和授权经营等方式供应的建设用地转让条件、程序等。一是出让建设用地使用权转让,符合法律法规规定和出让合同约定条件的,要保障其自由交易。以作价出资(入股)和授权经营的参照执行。二是划拨建设用地使用权转让,土地用途符合《划拨用地目录》的,重新下发划拨决定书,明确土地使用条件,可不补缴出让金;不符合《划拨用地目录》的,足额补缴土地出让金。三是分割转让建设用地使用权的按照城乡统筹规划,在不影响土地、房屋使用功能的前提下进行。要促进存量土地盘活,提高土地利用,降低企业运营成本,促进产业转型升级。

  3)实行差别化的税费政策。

  为盘活关闭、停产企业用地和闲置土地,增加囤地成本,由税务部门梳理陇西县土地资源市场化配置相关的税收制度,分析相关税制、税率及纳税具体措施对土地二级市场培育的促进或抑制作用,拟定差别化的土地二级市场交易税收政策,制订相关实施措施。引导用地单位将闲置低效土地进入二级市场交易,提高土地资源节约集约利用水平。对于低效利用和闲置土地,可从高征收城镇土地使用税、从严征收土地闲置费。 

  2.完善建设用地使用权出租机制。研究制定《陇西县国有、集体建设用地出租暂行办法》,建立健全土地出让收入征收措施,研究测算办法,明确收缴标准、收缴方式、责任主体以及监管措施等。对出让、租赁方式取得的建设用地使用权出租(转租)的,不得违反法律法规和出让合同或租赁合同的相关约定。对划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应经原批准单位依法批准,并按照有关规定上缴应缴的土地出让收入。研究制定《陇西县关于加强划拨建设用地使用权管理意见》,明确部门职责,加强部门协作,建立完善巡查发现、举报和查处机制。重点对学校、医院、企业、集体经济组织和个人、行政机关将临街门面房、部分办公楼出租用于经营以及划拨土地上的工业厂房整体出租用于商业经营的行为进行严格管理。

  3.完善建设用地使用权抵押机制。梳理现行法律法规对建设用地使用权抵押权人的相关规定,分析其对建设用地使用权抵押及其资源配置市场化的影响,明晰存在的问题。研究制定《陇西县国有、集体建设用地使用权抵押暂行办法》,明确抵押人、抵押权人的权责,抵押物、抵押物价值认定及抵押物处置等。明确自然人、企业均可作为抵押权人,划拨建设用地使用权抵押价值应依权益价设定。积极引入第三方评估机构,评估并合理确定抵押划拨建设用地使用权价格。

  (二)创新运行模式。

  1.建立交易平台。搭建统一的土地二级市场交易平台,提供服务场所,办理交易事务,建立统一的信息系统,提供信息发布、文书审核、资金监管、竞价、成交确认、合同签订等服务,主动接受社会监督。

  2.规范交易流程。完善提交申请宗地审查组织交易交易备案和监管的交易流程。建立国土部门与交易平台的信息共享网络,加强国土部门对交易平台及交易过程的协调与监管。结合陇西县建设用地使用权转让、出租、抵押等交易行为发生需要的要素,研究制定土地二级市场交易合同示范文本。

  3.加强交易管理与不动产登记的有序衔接。建立健全土地、房产交易平台和不动产登记信息平台的互通共享机制。实现国土资源、不动产登记、房管部门之间的交易登记信息共享,并与部动态监测监管系统的相关数据标准衔接。

  (三)健全服务体系。

  1.培育和规范中介组织。为实现政府监管、市场运作、中介参与的有序二级市场运行机制,积极培育中介组织,高效利用社会资源。建立准入、退出、惩戒机制,引导中介机构积极参与到二级交易市场平台的业务中去,为二级市场交易提供政策咨询,价格评估,经纪代理等服务,规范交易流程,交易规则,遏制不正当交易,实现交易公开、公正、透明,做诚信机构。

  2.做好咨询和调解服务。邀请甘肃农业大学等省内外高校、科研机构相关专家参与、指导试点工作,用理论联系实际、用实践促进理论。发挥土地交易机构的专业优势,提供法律、政策咨询服务,协调矛盾,化解纠纷,营造良好的交易环境。

  3.提高办事效率。在土地交易市场内汇集财税、金融、不动产登记等相关部门或机构,为交易各方提供一站式服务,提高办事效率和服务水平。

  (四)加强监测监管。

  1.强化监测分析。在已有的土地市场动态监测监管基础上,进一步加强土地二级市场动态监测和监管。建立健全土地交易信息发布制度,确保信息交流对称,准确公示交易结果,保证交易公开透明。全面掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息,结合土地一级市场数据,研判分析市场形势。

  2.完善市场调控。将土地一、二级市场通盘考虑,强化两级土地市场联动,加强土地投放总量、结构、时序等的衔接,适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控,保障市场平稳运行。

  3.强化价格监管。为防止交易价格异常波动,维护市场平稳运行,在现有基准地价的基础上,完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制。积极探索行使优先购买权或交易管制的相关制度。要求主体如实申报交易价格,不得瞒报或作不实申报。对申报价格低于基准地价一定比例的,政府可行使优先购买权;对高于基准地价一定比例的,政府可依法依规实施交易管制。

  4.加强合同履约监管。法律法规规定,土地转让后,出让合同和登记文件中所载明权利、义务随之转移,受让人应依法履行。各部门加强合同履行监管,明确责任、加强协作、依法履职,并将市场主体纳入诚信体系进行诚信考核,增强其履约意识,督促其履行相关义务。

  5.严格责任追究。各部门间进行责任分工,相互监督、相互协作。对违反土地二级市场交易相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究,坚决打击各种违法、违规行为。

  (五)强化部门协作。

  国土资源、住建(房产、规划)、财税、国资、工商、金融监管等部门建立联动机制,落实相关责任,强化沟通衔接。加强涉地司法处置的衔接,对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件,国土资源部门加强与法院的沟通,主动提供所涉不动产的权利状况;加强涉地资产处置的衔接,国资部门进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的,在处置前应取得住建、国土资源部门出具的意见,并如实告知当事人。各部门及各单位将相关业务信息及时上传至土地二级市场交易信息系统中,形成区域内土地二级市场交易信息库,实现交易信息在部门间共享。

  三、组织实施

  (一)保障措施。

  1.加强组织领导。为确保土地二级市场试点工作顺利开展,成立县政府县长任组长,县委、政府分管领导任副组长,各乡(镇)长和县直有关部门主要负责人为成员的陇西县完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组,负责安排部署、研究审议土地二级市场建设重大事项。领导小组下设办公室,办公室设在县国土资源局,制定全县试点工作的实施方案,研究遇到的新情况,协调解决工作中的新问题。

  2.明确职责分工。土地二级市场试点工作需相关部门和单位各司其职、各负其责、主动配合、相互支持,为试点工作的有序推进提供便利条件。领导小组办公室组织业务培训,开展专项调查研究,制定市场交易规则和流程,按期报送工作进展情况和试点总结报告。各成员单位认真研究政策法规,结合工作实际,进一步简化办理流程、减少审批前置条件。

  3.强化宣传引导。土地二级市场建设是完善土地权能,保障合法权益的重要举措,社会关注度高,各新闻媒体要加大宣传力度,上下保持一致,正面报道引导。国土资源部门要切实做好政策解读,密切关注舆论动态,妥善回应社会关切问题。

  (二)协调推进试点。

  1.编制实施方案。20173月底,编制《甘肃省陇西县关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》,经陇西县政府、定西市政府和甘肃省国土资源厅审核、省政府同意后,报国土资源部批复。

  2.部署相关工作。20174月初,根据实施方案,成立相关组织机构,部署实施相关工作,形成汇总报告报省国土资源厅,由省国土资源厅转报国土资源部。

  3.落实相关任务。20175月,根据实施方案要求,开展现状调查研究、二级市场交易试点、相关规则拟定、具体做法总结等工作,并就试点工作的做法、成效、存在困难和问题等情况,形成年度进展报告,于201711月底报省国土资源厅,经省政府同意后报国土资源部。

  4.完善制度与规则。20181月,在实施过程中总结经验、评价实施效果、查漏补缺,完善土地二级市场交易系列规则和操作规程,并对建设用地使用权转让、出租、抵押等相关法律法规提出修订完善的建议。于20188月底,形成试点工作报告报省国土资源厅,经省政府同意后报国土资源部。

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