中国政府网
您现在的位置:首页 > 专题 > 综合 > 资料集萃

构建城市土地市场科学发展评价体系的研究

2010-11-09      来源:国土资源情报     作者:许登云
【字号: 【打印】 【关闭】  分享到:

  摘要:在以科学发展为经济社会发展的总要求这一背景之下,城市土地市场培育与调控应兼顾效率、公平和可持续发展三大目标。本文试图基于上述三大目标,建立城市土地市场科学发展评价体系,力求为城市土地市场发育的完善程度提供一个客观、具有较高参考价值的评判标准。

  关键词:土地市场  效率  公平  可持续发展  评价

  城市土地市场科学发展的培育与调控兼有效率与公平、可持续发展三大目标,具体而言就是:一方面要推进市场化进程,提高城市土地流转的市场化程度,扩大市场化范围;另一方面要维护城乡之问、各级政府之间、区域间和市场的供需双方间,乃至代际间的公平——可持续发展,三者缺一不可。

  一、子目标内涵

  (一)效率目标内涵

  城市土地资源的稀缺性需要完善市场机制,减少政府干预,提高市场效率。具体表现在两个方面。

  (l)提高市场化程度:在一级市场扩大招标、拍卖或挂牌竞买出让的适用范围,在二级市场建立畅通的信息流通渠道,降低供需双方的进出难度;

  (2)扩大市场化范围:提高出让、租赁等有偿用地占城市用地总面积的比例,不仅关注新增土地利用方式,也关注存量用地的市场配置方式。

  (二)公平和可持续发展目标内涵

  横向上:①城乡公平,一是城市用地规模扩张与农村耕地减少适度,二是改革农地入市的国家垄断制度,进而实现收益分配公平;②各层次土地市场的公平,实现土地征收市场征收者与被征收者间的地位相对平等以及不同用地者取得土地的成本合理、途径公平。

  纵向上:①中央与地方政府的公平,尽量实现各级政府土地管理目标的趋同和收益分配的合理;②代际公平,既满足当代人的需求,义不对后代人满足自身需求的能力构成危害。

  二、城市土地市场发育程度评价体系的建立

  (一)评价体系构建的原则

  主要有系统性原则、可操作性原则、动态性原则和城市间可比性原则。

  (二)评价体系的构建

  采用了理论分析、经验借鉴和专家咨询等相结合的方法,构建城市土地市场发育程度评价体系。分别从运行效率、运行的公平性和可持续发展度(主要反映在土地利用的集约节约度和市场运行的配套机制两个方面)3个基础评价指标方面得以反映,在此基础上又分别从市场化程度、供求均衡度等九大方面(评价因素)具体分析,并进一步细化为土地有偿使用率等20个评价因子,详见表1。

  (三)评价因素列举、评价因子释义及目标值的确定

  1.市场化程度

  (1)土地有偿使用率:指土地有偿出让面积与应有偿使用土地面积的比例,最理想的状态为100%。

  (2)土地市场公开出让率:当年招拍挂出让面积/当万年有偿供给面积,目标值应为100%。

  2.供求均衡度

  (1)供地率:当年供给总面积/当年可供给面积。扣除行政效率因素,理想目标值应为100%。

  (2)土地闲置率:当年(空)闲置面积/当年城市面积。理想状态是零闲置。但考虑到从供地到开发利用有一段时间差,必然形成阶段性闲置。借鉴有关研究,设定目标值为2.38%。

  (3)工业用地的占地比:工业用地面积/建成区总面积借鉴有关研究,应该在15%左右。

  (4)生活居住用地的占地比:生活居住用地面积/建成区总面积。借鉴有关研究,应该在28%左右。

  上述评价因子中,(l)和(2)反映的是数量均衡,(3)和(4)反映的是结构均衡。

  3.价格敏感度

  市场机制完善的情况下,土地价格对供求的变化反映灵敏。

  (l)土地需求价格弹性(E):

  

  式中:P表示土地出让价格;Q表示土地供给量或需求量;△表示增量。

  借鉴有关研究,设定目标值为0.27。

  (2)一级市场出让价格离散度

  (3)二级市场转让价格离散度

  (4)、(5)目标值根据苏南地区近几年综合地价指数定基化换算后测算,设定为0.142。

  注:价格离散度以价格离散系数表示。具体计算公式为:

  

  式中:S表示各类土地交易价格的标准差;C表示离散系数;表示第i年的交易价格;表示平均价格。

  4.合理竞争度

  一个成熟的土地市场,其竞争应该是理性的。

  (1)一级市场公开出让成交率:当年招拍挂成交宗地数/当年招拍挂总宗地数。除非政府在一级市场供地的决策中要价过高,或者供过于求,或者供地时机不对,否则其公开出让成交率应达到100%。

  (2)一级市场出让金溢出率:(当年招拍挂成交总金额-当年招拍挂底价总金额)/当年招拍挂底价总金额。

  出让金过度溢出存在两种可能,一是政府决策的失误,二是竞买者的非理性竞争,都不利于土地市场的健康稳步发展。目标值借鉴有关研究设定为35%。

  (3)二级市场活跃度:当年土地转让面积/建成区面积。

  二级市场是一级市场的延续,对盘活存量土地,提高土地利用效率有积极的作用。考虑到二级市场中以转让行为为主,纯土地出租行为较少,因此,以当年土地转让面积和两年内土地出让面积的比率表示活跃度。其目标值以二级市场成交较活跃的南京市为参照,设定为12.28%。

  5.城乡收益分配合理度

  一级出让市场价格与征收价格比:一级市场出让价/征收补偿安置成本。其目标值借鉴有关研究设定为1.33。

  6.一、二级市场之间的收益分配合理度  

  二级转让市场价格与一级出让市场价格比:二级市场转让价/一级市场出让价。借鉴有关研究,设定目标值为1.27。

  7.财政收入分成合理度

  城市政府的地方财政收入占该地区财政总收入的比例。

  分税制条件下,为弥补收入,城市政府有内在动力干预土地市场的正常运行。因此,城市政府的税收收入占该地区总税收的比例应控制在一个适度的区间,目标值以昆山市现值比为参照,设定为40.0%。

  8.土地利用的集约节约度

  可以从以下几方面来衡量。

  (l)新增建设用地投资强度:目标值420万元/亩。

  (2)地均GDP:目标值1.618亿元/平方公里。

  (3)地均财政收入:目标值0.291亿元/平方公里。

  上述各评价因子目标值以土地集约节约利用较好的昆山市2010年规划目标为参照。

  (4)建成区综合容积率:其目标值参考有关研究设定为0.61。

  9.土地市场金融参与度

  为土地抵押贷款占金融机构贷款的比例。

  成熟的土地市场需要金融业的支持,但过度的金融支持又会引起资产泡沫。对比国内外土地市场,目标值根据2004年相关金融统计数据和相关研究,并经有关计算,设定我国土地金融参与度的适宜比例为18.47%。

  (四)城市土地市场发育程度评价过程

  1.权重的确定

  采用Delphi法和因素成对比较法对指标体系权重进行确定。

  2.评价因子指数的测算

  本着适用和就简不就繁的原则,采用直线型无量纲化方法,对各单项指数进行标准化处理,得到[0,1]之间的各评价因子的单项指数值。具体方法为:如果指标值与目标值为正向相关关系,则可采用公式进行无量纲化的处理;如果指标值与目标值为反向相关关系,则可采用公式进行无量纲化处理。

  3.评价因素指数的测算

  采用加权算术平均数的方法进行,其测算公式如下:

  

  式中:为第j个目标评价指数;为评价体系中的的第i个评价因素的评价指数;为该评价因素的第i个评价因子中的权重值;m为该目标因素中所包含的评价因子的数日,且之和为1。

  4.子目标指数的测算

  

  式中:为第k个子目标的评价指数;为该评价体系的第j个评价因素的评价指数;为该评价因素在评价体系中的权重值;n为该评价因素中所包含的评价因素的数目,且之和为1。

  5.总评价指数的测算及综合评价

  与评价目标内涵指数的测算类似,公式为:

  

  式中:F为总评价指数,为评价体系中的的第k个子目标的评价指数,为该子目标在评价体系中的的权重值;P为该评价体系中所包含的子目标的数目;且之和为1。

  根据以上步骤所计算出指标体系的综合分值,对城市土地市场发育程度进行评估,并对结果进行系统分析评价标准见表1。

  三、实证研究——江苏省丹阳市土地市场发育程度评价

  (一)丹阳市情况简介

  丹阳市位于江苏省南部,北依长江,属镇江市管辖,全市总面积1059平方公里,人口83万,辖13个建制镇、l个农场和1个省级经济开发区,名列全国百强县(市)综合实力第23位、江苏省第8位。2009年全市完成地区生产总值488亿元,实现财政收入63亿元。

  (二)权重及指标值的确定和各级评价指数的求取

  见表2。

  (三)结果评价与分析

  1.效率子目标:评价指数65.10

  (l)市场化程度:评价指数70.64,说明尽管“土地有偿使用率”很高(评价指数0.974),但“土地市场公开出让率”得分一般,为0.483,说明与全国各地的情况类似,丹阳市以一级市场增量为主要建设用地来源,且一级出让市场中工业用地占据大部分比例,而工业用地公开出让制度实行不久,还有大量存量工业用地没有进入公开市场流通,导致土地公开出让率较低。

  (2)供求均衡度:评价指数73.79,内部各评价因子最低评价指数也达到0.588,反映出丹阳市城市土地市场供需基本达到平衡,用地结构基本合理。特别是“土地闲置率”这一评价因子得分高达0.952,说明了丹阳市土地市场已经能在数量上很好地做到地尽其用。

  (3)价格敏感度:这一因素的评价指数在所有指数中得分最低,仅为29.93,而其3个评价因子中得分最高的才0.336,这一结果严重反映出丹阳市土地市场价格形成机制不完善,竞争氛围不浓,与上述土地市场公开出让率得分太低的事实相呼应。究其原因,还是一级出让市场中准市场配置的协议出让方式(大多为工业用地)占据了过高比例。另一方面,价格离散度偏高,说明价格波动较大,反映出政府调控和引导市场价格的能力偏弱。

  (4)合理竞争度:评价指数85.31,得分较高,得分偏低的评价因子是“一级市场出让金溢出率”,其得分为0.597,一方面说明了丹阳市一级土地市场的竞争还有欠缺,另一方面也反映了包括行政因素在内的非市场因素还在一定程度上影响市场建设。

  2.公平子目标:评价指数70.66,在三大子评价目标中得分最高

  (l)城乡收益分配合理度:评价指数83.1,说明城乡收益分配不合理的全国性现象在丹阳市并不很明显,反映政府在快速推进城市化、工业化进程中,已经较能克制对行政权孽生利益的追求,不再沿袭以农补工的老路,客观上能给予被征地农民较为合理的补偿,提供一定的生活保障。

  (2)一、二级市场间的收益分配合理度:评价指数50,评价因子指标值是目标值的2倍,说明一级市场出让价偏低,与“合理竞争度”评价因素中的“一级市场出让金溢出率”评价因子的低得分相呼应,反映了政府低地价招商的政策思维并未得到善意回报,反而成为“炒地皮”者可资利用的空子。

  (3)财政收入分成率:评价指数91.3。

  3.可持续发展子目标:评价指数47.12

  (l)集约节约利用度:评价指数43.65,偏低,主要原因是“地均GDP”和“地均财政收入”这两个评价因子得分过低,分别为0.285和0.203,从深层次上反映了丹阳市产业升级缓慢,土地产出低效。

  (2)土地市场金融参与度:评价指数63.9,说明丹阳市利用土地使用权这一融资平台初有成效。

  总体而言,丹阳市土地市场发育程度总评价指数为63.8,步入“成长”阶段中期。

扫描二维码分享本页面

快速入口
网站地图 - 关于本站 - 使用帮助 - 联系我们 - 网站调查 主办:中华人民共和国自然资源部承办:自然资源部信息中心版权所有   自然资源部门户网站 政府网站标识码:bm16000001京ICP备18044900号

京公网安备 11010202007799号


建议使用IE9.0以上浏览器或兼容浏览器,分辨率1280*720