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GIS技术在城市房屋拆迁中的应用

2006-12-14      来源:青海日报     作者:缪丹 程雄 沈建武
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一、引言

我国城镇房屋拆迁的含义依《城市房屋拆迁管理条例》的规定可概括为:因城市发展的需要,经政府有关部门审批,由拆迁人拆除被拆迁人的现有房屋,并给子补偿和安置的法律行为。旧城改造作为对现有城市进行建设的重要于段之一,无疑与拆迁有着极为紧密的关系。

随着我国市场经济体制的建立,为适应经济的快速发展,城镇建没的速度越来越快,城市化水平也越来越高,涉及到旧城改造过程中现行房屋拆迁的制度逐渐显露出对巾场体制的不适应。如今社会上有关旧城改造拆迁丁作中所遇到的问题,讨论不胜其数,普遍存在的问题有如下几条:

1.由于对拆迁总量估计不准,一些拆迁单位为尽快解决用地问题,不惜高价收购拆迁房,损害国家利益,增加了拆迁安置工作的难度;

2.有的开发单位拆迁规模过大,而短期内又无现房安置,群众在寻找过渡房中怨声载道;

3.有的开发单位没有在实施拆迁以前对拆迁范围内的房屋类型、布局、结构以及屋主情况进行充分调查,给拆迁政策的制定及实施带来很大的盲目性,以至于与屋主之间发生不可预测的纠纷和矛盾。

这些问题若不进行防范,将会严重影响社会稳定。笔者认为,问题的产生不仅源于规划管理部门内部门身的诸多原闲,而且很大程度上与我国现行的城市规划体制下城市管理与规划设计严重脱节的现状有关。实际上,拆迁这项严峻的工作不应该只由管理部门承担,而应该未雨绸缪,在规划部门制定城市某改造范围的规划方案时,就依据对地区现状的充分调查和深入分析,提出合理的拆迁方案和成本预算。具体地说,即根据该片区规划所提出的开发思想,划定拆迁范围,计算出待拆迁房屋的总用地面积和总建筑面积,再按房屋性质、布局、结构分类,精确统计不同类型房屋拆迁的总建筑面积;更理想的情况是配合分期规划和实施,按各分期范围依次分类统计拆迁面积等数据。如果规划管理部门能提供地方性的拆迁补偿标准,就很容易在规划阶段较准确地汁算㈩各分期的分项(按拆迁补偿标准对房屋分类)拆迁费用利总拆迁费用。以这些拆迁数据为依据,并考虑城市建设的年度工作汁划和财政计划,又可以指导规划设计部门或单位做出合理的现房安置规划,有效地凋整规划方案及分期实施策略。

但是,拆迁建筑面积的统计是—项非常复杂的工作, 目前国内在这方面的讨论很多。随着GIS技术的迅速发展,许多人提出以GIS技术辅助拆迁量的计算。GIS方法足一种将空间数据和属性数据集成管理的技术手段,可以提供方便的空间查询、统计、分析功能。但GIS作为城市规划管理的一门新技术,还没有在实际拆迁应用中被广泛实践,笔者尝试将其关键技术介绍—二。

二、GIS技术辅助拆迁指标计算过程及技术要点介绍

1.确定拆迁范围

由于城市旧区建设缺乏规划,房屋分布散乱,给拆迁过程中的统计工作带来一定的难度,运用GIS中空间分析的功能,结合城市规划要求、房屋状况确定好拆迁范围,可以较好地解决这一问题,若是成片地拆迁区域内的全部房屋,则只要把落在拆迁范围内的房屋全部划进拆迁范围即可。若只拆迁成片建筑中的少量房屋,挑选出每栋需要拆迁的房屋。

若是由道路改造拓宽工程引起连片房屋的拆迁,过程则复杂得多:先以道路中心线和道路红线宽度产生线缓冲区,再对缓冲区山的建筑进行统计得到所需的结果。从计算机图形学的角度来讲,该过程是一个图形剪裁的过程,而从地理信息系统角度来讲,又是一个复杂的拓扑叠加过程,不仅要求图形剪裁正确,而且更重要的是剪裁后的图形要只有整确的拓扑关系,同时完全继承原图形的目标属性。另外缓冲区的形成还应该是一个可交互的过程,可根据规划设计方案,在具体执行道路拓宽工程的拆迁过程中,据实际情况进行微调,从而选择比较经济可行的最佳方案。

2.建立拆迁区域的地理信息数据库

GIS数据库的建立,包括空间数据录入和属性数据录入两部分:

(1)空间数据的数字化,即将地图上拆迁范围内的空间特征转化为计算机采用的数据格式,点、线、面等地物要素转化为X、Y坐标表示。可以采用手扶式跟踪数字化、扫描数字化、几何坐标输入数据以及从别的格式转换数据等方法。数字化后的图形经地图投影和图形拼接得到完整的空间数据。

(2)空间数据库的建立,在上一步的基础上建立拓扑关系,得到与空间地物—一对应的点、弧段、多边形拓扑关系表:

(3)属性数据的录入。通过对地物属性数据的录入,得到空间数据与属性数据统一管理的完整的GIS数据库。属性数据主要包括拆迁建筑分区、建筑分类、建筑层数、拆迁补偿标准等。

· 建筑分区属性: 当拆迁范围较大时,为了有利管理和统计查询,可根据规划要求在拆迁范围内进一步划定分区范围,对各分区设定相应的代码。

· 建筑用途属性:该项标识建筑的用途属性,如居住类建筑、工业类建筑、公建类建筑。

·建筑分类属性:将建筑按建筑类型和建筑质量分类。采用编码的方式,编码分两位,第一位代表建筑类型,第二位代表建筑质量(见表1)。

·补偿标准属性:根据建筑用途和分类输入相应标准。

·建筑层数属性:录入每栋建筑的层数。

另外, 可以根据需要增加建筑年代、建筑材料、建筑结构等属性项。

3.数据库的更新

由于拆迁资料中所需资料的适时性较强,为了保证统计结果的准确性,需要经常更新房屋拆迁信息数据库,GIS技术能适时有效地完成管理和更新数据库的工作。

4.拆迁指标的计算

有了完整无误的房屋拆迁信息数据库后,就可以分区统计各类型建筑的总面积,计算公式如下:

式中S为该类建筑总面积,j为建筑类型,D为房屋基地面积,C为房屋层数,n为该类建筑总数量。

得到区域各类型建筑总面积后,根据赔偿标准,就可得陔区各类型建筑总赔偿费用。公式如下:

R=SjxFj

式中R为该类别建筑赔偿费用,S为该类建筑总面积,i为建筑类型,F为该类型赔偿标准。

三、实际应用

笔者曾在武汉大学城市建设学院承担的“江苏武进市鸣凰工业园区榨制性详细规划”项目中按照上述步骤完成了拆迁指标的计算工作。依据规划要求所确定的拆迁范围是—片农村用地,为了便于管理,按照村民小组分区。又根据当地的建(构)筑物拆迁补偿标准和现状调查结果,把建筑物分为多层建筑、中层建筑、简易棚、牲畜棚、水泥地五类,选用ArcView作为主要的GIS软件。

图1所示为房屋拆辽数据库的部分数据,图中的建筑已按村界划分, 且数据表中的记录项与图中的建筑一—对应;数据表中的area,项表示房屋基底面积,story项表示房屋层数。

使用以上房屋拆迁数据库进行分村统计计算即可得到拆迁费用统汁结果了、例如居住类建筑统计结果如表2。

应用这种技术方法,在计算中可及时更新空间数据资料,测算速度快, 且避免了人为的各种偶然误差,闲此,获取的成果不但准确,符合实际而且实效性强。根据分区域各类拆迁量、拆迁费用统计结果,结合当地的开发周期、成本、安置条件等因素在空间上的分布情况以及城市建设的年度工作汁划和财政计划,我们提出了较为合理的分期开发计划,将拆迁成本低,开发周期短,安置条件适合的规划区域优先开发。按此次的研究成果进行拆迁开发,实现了较好的社会效益和经济效益。

四、结束语

作为旧城改造基础性工作之一的城市房屋拆迁,事关国家、开发单位、被拆迁单位及亿万城镇居民的利益,广为社会各界瞩目。将地理信息系统等新技术引入城市规划,特别是规划管理,辅助解决诸如复杂的房屋拆迁问题,是十分必要的,实验表明也是可行的。

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