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房价与地价关系再辨析——兼回应当下房地产领域热点话题

2009-07-03      来源:中国国土资源报     
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对房价与地价关系的研究,学者们和实践工作者有不同的看法,有的认为是房价抬高了地价,有的认为是地价的上升带动了房价,而开发商则更多地把房价的上涨归罪于地价的上扬,“地价决定房价”、“土地招拍挂推高房价”、“坚守18亿亩耕地红线会推涨房价”等等说法层出不穷。对于房价与地价谁先谁后、谁决定谁的问题,在理论界也一直争论不休,但不可否认的一点就是,房价与地价存在着必然的联系。以下,笔者就房价与地价的关系做简要分析。

影响房价的市场因素分析

开发商和需求者是影响房价的双重市场因素。

开发商建造房地产的成本。尽管房地产价格是由市场供求关系决定的,并不和成本成比例关系,但房地产价格是在一定成本基础上的价格。一般来说,成本愈高,投入愈多,房地产的供给价格比同等条件下的房地产价格要高。房地产的建造成本包括土地成本、前期工程费用、基础设施建设费用、建安成本、管理费用、销售费用、税费、财务费用、开发商合理利润等等。在不同的经济发展阶段,土地成本在房地产总成本中所占的比重不一样。根据最近国土资源部调查的数据显示,目前中国地价占房价的15%-30%,平均为23.2%,这一比例低于欧美及亚洲近邻。地价对房价的影响主要体现在土地成本占房地产总开发成本中的比重。

开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期较高,一方面会加大房地产的开发量;另一方面也可能会提高房地产开发成本的预算,特别是土地成本方面。在这样的预期下,开发商不计成本,以较高的价格拿地,从而无形中提高了地价。

需求者的收入水平。需求者的现实收入状况直接决定着对房屋的有效需求,收入水平较高,承受住房消费的能力也相对较高,特别是当经济快速增长、收入水平持续提高阶段,需求者会对自身未来的收入作出乐观的估计,从而影响其购房的投资总量。此外,消费者的偏好也会影响某种类型房地产的价格。

消费者对未来的预期。就房地产来说,消费者对其自身未来收入的预期和房地产未来价格的预期都会影响他现时的消费行为。如果消费者对其未来自身的收入水平和未来的房地产市场有足够的信心,他就会提前消费,加大房地产的有效需求,从而促使房地产价格的上升;如果消费者对房地产市场呈观望态度,则需求减少,房地产价格有可能下跌。

影响房价的非市场因素分析

土地供应计划的调控。我国国有土地实行的是土地所有权与土地使用权相分离的制度,政府垄断土地一级市场,出让土地数量的多少和区位由政府调控,而供地数量的多少和区位的优劣直接影响着房地产开发的规模和结构,从而影响房价。当然,科学的土地供应计划应与土地利用总体规划和城市规划相协调,应有足够的弹性,能够对市场信号做出灵敏的反应。

金融杠杆的作用。金融业的支持是房地产繁荣必不可少的条件。居民储蓄存款利率的下调、个人住房抵押贷款利率下调、房地产开发建设贷款利率的下调都有利于房地产业的发展;而这些利率的上升将会延缓房地产业的发展。因此,通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场,是政府调控房地产市场的一个重要手段。

住房政策的影响。目前,我国城市住宅的供给主要有廉租房、限价房、经济适用房和商品房。其中,廉租房、限价房和经济适用房主要面向中低收入家庭,其价格也由政府决定或指导;而商品房的价格则完全由市场决定。政府对限价房、廉租房和经济适用房分配的控制严格程度,限价房、廉租房和经济适用房建设的数量多少,都会影响商品房的价格。同时,房改房分配制度的取消、住房福利的货币化等政策也会刺激房地产市场的发展。因此,政府的住房分配和消费政策,对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。

税收的影响。通过税赋差别可以体现政府的税收政策和产业政策,对抑制房地产投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面有明显的作用。政府在房地产发展的不同时期,开征不同的税种、调节税率,都会对房地产市场产生重要的引导、调控作用。

影响地价的因素分析

市场因素对地价的影响包括供给方和开发商两方面。

供给土地数量的多少影响地价的高低。一般来说,某种物品供给的数量多,它的价格相对要便宜;而供给的数量少,因为稀缺,所以它的价格相对要高,土地也概莫能外。供给的建设用地数量太多会造成城市的无序增长和土地资源的浪费。因此,政府每年都会根据社会经济发展水平制定年度土地利用计划,以控制土地供应的数量。

供给土地的成本影响地价的高低。地方政府一般是以熟地或净地的形式供地,对于存量土地,存在着老城区拆迁的问题;对于新增用地,存在着征地拆迁问题。政府供地的底价一般都大于其征地拆迁的成本,供地的成本或多或少地影响地价。

开发商对房价的预期。开发商若对未来的房产市场较为乐观,则会加大投资,尽可能获得更多的土地,从而加剧对土地的竞争,抬高取得土地的价格。但如果开发商对未来的房地产市场预期不是很高,即使有再多的土地供应,开发商也不会感兴趣。

与影响房价的非市场因素一样,地价也会受到银行政策等非市场因素的影响。开发商取得土地特别是较大地块时,往往需要通过银行融资。而银行金融政策的变化会影响开发商能够融通资金的规模以及使用资金的成本,从而影响开发商取得土地数量的多少和取得价格的高低。同时,土地收购储备也需要银行的大力扶持,如果银行提高贷款的利率或是紧缩贷款的额度,则会加大土地所有者的土地取得成本,从而最终影响地价与房价。

房价与地价的相互关系

从以上分析可以看出,房价与地价虽然有一定的联系,但都不是决定对方的因素,市场供求状况才是影响房价与地价的决定性因素。房价主要受经济发展水平、开发商的房屋开发成本和对未来房地产市场的预期及消费者的收入水平、消费者的偏好和预期等市场因素的影响,同时,银行政策、土地供应制度等也会对其起调控作用,其中,地价只是作为众多因素中的成本的一部分影响房价。而地价,由于政府垄断了土地一级市场,供给弹性很小,决定其价格水平的主要是需求状况,土地需求是一种引致需求,开发商对未来房价的预期决定着对土地的需求程度,从而影响地价。

正因为市场供求状况决定房价,所以上海莲花河畔景苑楼盘倒塌的7号楼,楼面地价不到604元/平方米,而楼盘的成交均价却为16000元/平方米,因此即使地价再低,房价也不可能低。也正是因为市场供需状况决定房价,所以当2008年整个宏观经济都不太景气,全国房价出现了10年来的首次下跌,土地出现了流拍现象时,当初提出“地荒论”的开发商不再言论,如今随着楼市的回暖,开发商又提出了“坚守18亿亩耕地红线会推涨房价”的言论。其实,政府每年供应的土地并不少,而各地闲置和开发商囤积的土地也不少,我国并没有因为保护耕地而减少必要的房地产用地供应,所以“坚守18亿亩耕地红线会推涨房价”这一言论是毫无根据的。

为了保障房地产市场的健康发展,针对影响房价与地价的因素及房价与地价的关系,建议开发商拿地时应保持理性、冷静。房价受多种因素的影响,特别是房地产市场的供求状况,开发商在参与土地招拍挂的过程中,应对未来房地产市场的供求状况和走势有一个清醒而理性的认识和判断,因为开发商对未来房价的预期直接决定地价水平。在2009年房地产市场开始回暖、适度放松的货币政策环境下,新的地王又不断开始涌现,开发商也许应该好好思考研究:地价和房价的回暖是否得到了需求端的强烈支持?地价的不断创新高是否出于理性?(殷少美 作者系国家注册房地产估价师、全国土地估价师)

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