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土地证和登记簿:证明力并重

2009-06-18      来源:法律快车     
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    村民刘某与张某东西相邻。刘某在1999年经批准取得东西17米、南北20米的宅基地建房,并领取了集体土地建设使用证,但一直没有垒院墙。2000年8月中旬,张某在垒南北院墙时向东占用了刘某取得的宅基地半米,刘某发现后予以制止,但张某不听劝告,仍将院墙垒好。刘某遂以张某侵犯其土地使用权为由,诉至法院,要求排除妨碍。张某则称,县政府2000年3月31日《关于开展土地证书查验工作的通知》(以下简称县政府通知)第二条规定:“凡已领取原国家土地管理局印制的土地证书的单位和个人,应持土地证书及有关证件,到国土管理部门进行土地证书查验。查验合格的,换发国土资源部统一编号的新版土地证书,原土地证书由国土管理部门收回注销,查验不合格的,原土地证书由县国土管理部门予以收回,当事人补办有关手续后,重新颁发新版土地证书。”第六条规定:“单位和个人违反本通知规定,没按规定时限办理土地证书查验工作的,由县土地主管部门责令其限期补办查验工作,在限期内仍不办的,其原土地证书作废。”县国土管理部门为此发出《土地证书查验换证的通告》(以下简称国土局通告),并规定,原土地使用证截止到2000年6月20日作废。刘某没按期查验换证,其原有的土地证书已作废,应驳回起诉。

    在审理中对刘某的土地登记行为和其持有的原土地证书的合法性、证明效力以及如何审理产生分歧,形成三种观点。

    第一种观点认为:刘某不是适格原告,应裁定驳回起诉。理由是,据县政府通知和国土局通告的规定,至2000年6月20日没有查验换证的,原土地证书已作废,而刘某没有在规定的时间内换证,可见他拥有的原土地证书已作废。

    第二种观点认为:刘某是本案适格原告,但其实体权利已丧失,应判决驳回诉讼请求。

    第三种观点认为:应支持刘某的诉讼请求,排除张某对其权利的侵犯。笔者也同意此观点。以上两种观点都混淆了土地证书与土地登记的关系,只把土地证视作证明土地权属的惟一合法凭证,而忽视了登记簿的证据效力。

    《土地管理法实施条例》第三条规定,国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。土地登记是土地权利归属法定公示方法,简单地说就是对土地登记注册和颁发证书,即先登记后发证。物权中的公示原则是物权法中的一项基本原则。所谓公示原则,即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示,从而获得社会和法律认可的效力原则。在以土地为标的物的物权取得、变动等,须登记始发生物权法上的效力。经过登记,权利主体的权利因相关法律的规定而得以确定。土地登记行为既是一种认可,又是一种证明,对社会公众产生一种证明力、推定力和公示力。所以,土地权属的确认须以登记簿上的记载为准。    根据现行土地登记制度,发放土地证书的目的在于保证土地登记活动的秩序与安全。它首先证明登记行为已经完成。登记机关在完成土地登记事务后,将土地证发放给权利人,表明登记机关已根据事实、法律和当事人的申请,完成了相应的土地登记。其次,有利于保证登记活动的安全。因为土地权属情况依据不动产登记簿的记载,而登记簿由登记机关所载并且由该机关保管,并不在权利人的控制之下,如果登记机关或者其工作人员,擅自更改登记簿的内容,权利人就面临失权的危险。为防止此种情况发生,登记机关在进行土地登记之后,有必要再向权利人发土地证,其上记载与登记簿相同的内容。如果事后发现登记簿记载有与土地证相异之处,权利人可以以土地证的记载对抗登记机关,要求登记机关恢复原记载并承担责任。土地证作为一种证书,虽然可以证明土地权利归属于谁的法律事实,但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了土地登记簿或与登记簿的记载不一致,土地证就失去了对土地权利归属的证明力,而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更,土地证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。例如,在土地出让、转让时,土地证的交付并不产生土地权利移转的效果,土地证受让人并不能以取得出让人的土地证为由,主张其已经取得该宗土地的权利,土地证书遗失后,土地权利人并不因此失去土地权利,权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利。并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发土地证。可见,土地证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。

    综上所述,刘某对该宗土地权属的确定,应以土地登记所记载的内容为依据,而不能仅仅以是否具有土地证书为惟一合法凭证而加以判断。虽然刘某未及时查验换发新证,导致他原有的土地证书被宣布作废,但原土地证书仅仅是证明法律事实的书面凭证,被宣布作废,并不意味着他已经依法取得的宅基地权利的丧失,相反,原证书中关于该宗土地的位置、面积和四至的记载与登记簿的内容相互印证,更进一步明确了刘某对该宗土地的权属。故,本案审理中应将登记簿上记载的权利作为合法、有效的证据,依法保护刘某的权利不受侵犯。

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