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河南省许昌市:激活潜在市场 释放土地活力
2018-08-29 | 作者: 张永强 胡章仓 | 来源: 中国自然资源报 分享到

  8月7日,在拿到许昌市土地二级市场交易审核鉴证表后,河南省许昌曹操相府旅游发展有限公司负责人由衷地说:“原以为分割转让土地审核会很麻烦,没想到土地二级市场交易中心的效率这么高、审核这么快,立等可取。”

  2017年2月,原国土资源部全面启动建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作。一年多来,河南省许昌市坚持因地制宜,全面落实试点工作要求,扎实推进试点工作开展,着力从政策、操作层面探索实践,初步形成了具有鲜明特色的土地二级市场交易机构、信息系统、管理制度和运行机制。 目前,许昌试点基本完成并取得了预期成效:组建了独立的二级市场交易机构,线上线下业务全面开展,交易规则全面建立,土地一、二级市场联动运行,业务总量明显增大。前不久,自然资源部调研组对许昌试点工作督导调研后认为,试点工作站位高、行动快,落实试点方案全面,整体工作走在了全国前列。

  探索一:把握政策机遇,组建专业化的交易机构

  试点工作开展前,许昌市土地一、二级市场的交易业务分别由市公共资源交易中心和市不动产登记中心承担。根据试点工作精神和方案要求,许昌市全面深入研究了设置独立的二级市场交易机构的重要性和必要性,2017年11月设立了科级规格、事业性质、财政全额拨款的许昌市土地二级市场交易中心,隶属于市国土资源局。市国土资源局及时在许昌市民之家四楼与市不动产登记中心相邻开设综合预审、平行受理、签约服务等3个服务窗口,提供了以市场为主体,高效便捷的交易服务,建设了有形市场。

  探索二:坚持需求导向,研发全市统一的信息系统

  许昌市土地二级市场信息系统的主要特征是政府平台、功能齐全、规则明确、闭环管理。

  交易服务平台采用电子政务网,实现线上申请,线下交易审核备案,打造线上线下协同服务。线上交易平台采用“互联网+政务”模式,包括供需平台、交易平台、公共服务平台、监测监管平台、数据共享平台五大板块,实现交易闭环管理。线下交易平台与不动产、税务等对接,一个窗口办公,实现从申请、受理、审核备案到交易确认流程化管理,以及线上申请、线下同步一条龙服务与监管。

  在交易模式上,许昌市探索了自主交易、撮合交易、委托交易、竞价交易四种方式,拓展交易受众,显化资源价值。在数据互通上,纵向与县(市)交易中心、省国土资源厅、自然资源部土地动态监测系统连通,实现交易数据汇交,实时联动;横向与市法院、工商、金融、财税等部门数据交换,利用电子政务云数据交换网络与设施,实现交易数据共享、业务联动。在监测监管上,强化信息采集,建立交易数据库、信息管理库和交易监测库,形成了土地二级市场交易大数据,在合同履约、价格预警及土地资源投放的总量、结构、价款、时序上,用数据说话,凭数据决策,靠数据管理。同时,与银行部门、CA认证部门衔接,开设了财政监管的交易资金监管账号,保障交易行为的规范实施和资金安全。

  探索三:注重创新探索,制定完善土地交易规则和管理制度

  许昌市有选择性地组织课题攻关,研究制定了交易监管、部门衔接、管理制度等18个规范性文件,以市试点领导小组办公室名义下发试行。

  在试点政策运用上,制定了“放”的具体办法。按照债权平等的原则,不对企业的执业范围作实质性审查,充分利用交易机构信息平台,定期发布企业、自然人的资金需求信息。充分考虑营利性的养老、教育等社会领域机构特殊属性,办理抵押时通过抵押人行业主管部门建立预案和抵押权人的约束条件,保障抵押权实现养老、教育等机构的平稳运营。同时,对未完成开发投资总额25%以上的国有土地转让,按照“先投入后转让”的原则,在签订土地二级市场交易合同后,可以依法办理预告登记,待开发投资条件达到法定要求时,再办理转让登记。

  在交易价格和资金监管上,探索了“管”的切入点。在价格监管方面,建立同时段、同级别、同用途一级市场平均出让价格。设定转让价格低于土地所在级别基准地价70%的,提出交易预警、暂停办理、政府优先收储;不具备收储条件的,可办理转让交易手续。转让价格高出100%、抵押的价值高于平均出让价格100%的,交易机构发出交易预警,同时由交易双方出具书面承诺。在资金监管上,按资金监管协议,将定金、交易价款等存入交易中心在签约银行开设的托管账户,由银行对托管账户进行监管,确保买卖双方在交易过程中的资金安全。

  在部门联动上,许昌市建立了点对点“连”的方式。出让国有建设用地使用权的分割转让,已完成开发建设的,项目单位结合现状建设情况提出分割申请。

  未完成开发建设的,项目单位按照“统一规划、综合平衡、整体控制、配套统筹”的原则,提出分割申请。有特殊情况的,由国土资源、规划、发改委、工信、管委会等部门综合会商确定。

  探索四:强化协同发展,建立土地一、二级市场联动的运行机制

  用新机制激活潜在市场、用新思维创新发展市场、用新举措堵塞市场漏洞、用新办法解决遗留问题,许昌市以一级市场的规范管理,培育和带动了土地二级市场的发展。

  许昌民营经济发达,经济增加值占全市总量75%以上。为进一步支持民营经济发展,交易中心探索了工业用地弹性出让模式,在原有一次性最高年限出让方式的基础上,进一步灵活合理设定有偿使用方式类型和使用年限,满足土地市场变化需求,新增工业用地弹性年期出让原则上不超过20年。出让年限内,可以申请办理国有建设用地使用权转让、出租、抵押交易。

  许昌市在全市范围内开展闲置土地和低效用地处置专项行动,清查低效用地163宗,面积8199亩,共盘活永新电气股份公司、许昌阳光实业集团、康得药业公司等低效用地77宗4987亩。

  许昌市土地年租制在全国起步较早,监管措施较为完善,但近些年配套政策相对滞后。对此,该市制定了专项清查处置方案,重点对私自改变土地用途的、长期闲置的、租赁后欠缴租金的、私自转让出租的划拨用地进行了全面清查和治理,实现了政府对划拨土地全面有效监管,划拨土地收益金征收额比开展试点前增长近30%。

  试点工作的扎实有效开展,激发和带动了许昌市土地二级市场快速发展。2017年全市转让土地31宗,面积87.6公顷,涉及转让金额6. 5亿元,与前三年同比增长613%;办理抵押204宗,面积487.15公顷,涉及抵押金额37.22亿元,与前三年同比增长114%。今年前5个月,全市共转让土地28宗,面积68.3公顷,涉及转让金额5.4亿元;办理抵押132宗,面积359公顷,涉及金额75.6亿元,较2017年同期有了较快增长。

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