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上海:城市更新 把“根”留住
2018-08-24 | 作者: 卢为民 蒋琦珺 张天风 | 来源: 中国自然资源报 分享到

  眼下,上海市黄浦区有着近百年历史的承兴里,正在探索“居民抽稀”旧城改造模式:整体保留石库门风貌,保护弄堂建筑肌理,通过“抽户”方式释放空间,为居民打造独立厨卫,使得具有上海地域特性的原住民生活原型空间得以保留。

  而在静安区忻康里的115街坊,街坊居民们以99.09%的高比例签约率,完成了旧区改造房屋征收“二轮征询”。接下来,旧住房将被拆除,居民们将获得相应的动迁安置房或货币补偿,从此告别破旧老房屋,开启美好新生活。

  承兴里和忻康里同为老城区,改造方法却完全不同,其背后是上海市旧城改造理念的悄然转变。近年来,一边是老城区居民急切盼望通过动迁改善居住条件,另一边是大拆大建式的旧城改造对城市特色风貌造成破坏,上海市提出了“留改拆”旧城改造理念,即从“以拆为主”转向“以保留保护为主”,对涉及城市风貌保护的地块进行成片保留,在改善民生的同时,加力保护和传承悠久的历史文脉和文化记忆。

  保留历史建筑,加强修缮修复

  “留改拆”中的“留”,即保留保护,对历史风貌保护区内的各类历史建筑进行修缮修复,保护风貌肌理。

  上海中心城区50年以上历史建筑共有2559万平方米,其中以石库门为代表的住宅弄堂与风格多样的优秀历史建筑,共同构成了上海的历史文脉和城市记忆,是上海本地文化的摇篮。

  承兴里有多幢建于上世纪二三十年代砖木混合结构的新旧里弄式石库门建筑,小区整体肌理完整有序,由新里、旧里及沿街建筑形成围合型特色空间。经过近百年使用,自然环境与人为因素造成房屋严重损坏,新里与旧里的外墙砖块严重风化,楼内墙面破损开裂,部分房屋木构件失去承重能力。

  南京东路街道办事处副主任张晓杰介绍说:“前几年承兴里进行了一些修缮,一定程度改善了居住环境,但居住密度高、生活空间逼仄的根本问题没有解决,对弄堂建筑‘破坏性居住’的势头也未能彻底扭转。”

  单靠过去修修补补的方式,无法解决承兴里的问题,但承兴里已被纳入历史风貌保护范围,进行“动拆迁”旧区改造显然也不合适。为此,黄浦区探索“居民抽稀”旧改模式,一期试点选择的两幢新里和一幢旧里总建筑面积5489平方米,居住户数达261户。其中,旧里有2000多平方米空间,住有150户居民、7家单位,面积较大的家庭不过10余平方米,面积最小的只有4平方米。

  张晓杰告诉记者:“由于居住密度更高,单靠释放公共空间,无法满足每户拥有独用厨卫、房屋加固、加宽楼梯走道等需求,因此旧弄堂探索‘抽户’方式,释放更多空间。”

  “居民抽稀”做法是:迁走部分住户,先降低居住密度、释放空间,在整体保留里弄房屋建筑肌理和历史风貌前提下,进行房屋修缮和内部改造。目前,承兴里旧里已完成“抽户”居民签约,并根据居住面积,给予30多户居民相应的货币补偿。

  上海市纳入历史风貌保护范围的建筑面积共有730万平方米,大部分是石库门街坊里弄,其中不乏风格多样的优秀历史建筑、文物建筑等。对于非居住类历史建筑,上海市于2014年启动城市更新试点,通过整体租赁、定向挂牌、存量补地价等方式供应给开发企业,探索历史建筑活化利用。

  近期,上海第十钢铁厂、上海生物制品研究所、荣宅、查公馆等历史建筑经过保护性修缮,注入办公、商业与公益功能,重新进入大众视野,焕发“第二春”。

  改造老旧住房,改善居住条件

  “留改拆”中的“改”,即住房综合改造,适用于中心城区大量存在的各类老旧住房。

  位于黄浦区小东门街道的聚奎新村,原有不少20世纪60年代的危房。287户居民中,有245户存在各类违法搭建:一栋三层斑驳的旧楼,经过加盖,俨然变成六层“小高楼”;窗外挂着1平方米左右的“吊脚楼”,两根拳头粗的钢管,贴着墙壁支撑,上面“长”出一排小房间,楼与楼近5米的间距,被简易棚挤得只剩一两米宽。

  “吊脚楼”违建的背后,更多的是老旧住房缺乏必要的生活设施,居民改善居住条件的迫切需求。为此,黄浦区于2016年开始“重塑老城厢”,在拆除违建的同时,对老住房修缮改造,为小区居民增设紧凑型独立厨卫。

  年逾八十的周先发老人说:“与过去相比,不仅房屋安全达标,新增的厨卫设施让生活更舒适方便。这样的修缮改造我们举双手欢迎。”

  “十三五”期间,上海市计划实施各类旧住房修缮改造5000万平方米,其中纳入保障性安居工程的成套改造、屋面及相关设施改造、厨卫改造三类旧住房综合改造1500万平方米。

  除了房屋修缮改造,上海市还探索了老公房原址拆除重建改造。针对建筑结构差、年久失修、基本设施匮乏的不成套老公房,在不减少原住户居住面积前提下将老房拆除,原址重建,简称“拆落地”改造。

  今年3月,静安区彭浦新村街道彭三小区第四期改造工程完成,423户居民领取了“新房”钥匙。房子虽然还在老地方,居住面积也没有太大改变,但原来外表老旧的不成套老楼已变成拥有独立厨卫、电梯、小区绿化及社区公共配套的新房。

  拆除没有保护价值的房屋,合理补偿安置

  “留改拆”中的“拆”,即拆迁,主要针对风貌保护区外,居住条件最差的二级旧里以下房屋。

  在“留改拆”大背景下,“拆”仍然是不少旧里居民最盼望的,也是从根本上改变居民居住条件和城区面貌的最有效手段。但中心城区推进旧区改造面临多重困难,房价偏高导致动迁成本高、资金需求量大,而且旧改地块居住密度高,动迁安置房源在数量上存在较大缺口,难以统筹。

  上海市市长应勇部署旧区改造工作时强调:“对不涉及风貌保护的旧改地块,当拆的加快拆,要加快拆除没有保留保护价值的二级旧里以下房屋,鼓励探索新机制、新办法,加快推进改造。”

  以静安区今年第一块旧改基地115街坊为例,街坊待征收房屋面积19195平方米,涉及2600余人,且多为70年以上的老式旧弄堂房屋,房屋结构严重老化,有重型卡车经过,房屋都要抖一抖,居民没有独用厨房,仍在使用手拎马桶。

  “115街坊居住条件差,居民对旧改期盼高,但推进旧改难度也很大。”街道党工委书记唐凌峰说,“而且街坊人户分离率高达60%以上,困难人群非常多,给旧改推进带了更大的困难。”

  为从根本上解决居民的居住和生活困难,静安区多方协调、筹措资金,将地块改造工作列入区政府实事项目。曹家渡街道成立旧改指挥部,充分利用线上、线下宣传载体,开通“曹家渡征收”街道微信公众号,引进“E征收”APP,第一时间将征收方案、安置房源、工作进程、活动安排等居民关心的重要信息推送给居民,并多次召开大型宣讲会,将政策口径宣传到位。街道、居委和静安第三征收事务所还组成工作小组,挨家挨户上门解释和动员,消除居民的疑虑。

  7月29日,“二轮征询”签约首日,115街坊就以99.09%的高比例签约率生效,完成了房屋征收。

  当前,“留改拆”进入全面推进的关键阶段。8月13日,上海市政府举办“坚持‘留改拆’并举、深化城市有机更新、切实加强历史风貌保护、加快改善市民居住条件”专题培训班,应勇指出:“既要刻不容缓加大历史风貌保护力度,传承历史文脉,留住城市记忆,又要坚定不移加快推进旧区改造,千方百计改善市民居住条件,全力打好‘留改拆’攻坚战。”

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