近日,广西壮族自治区人民政府办公厅印发《广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法》(以下简称《办法》),以促进土地节约集约利用,降低企业用地成本,切实服务实体经济发展。《办法》明确了工业用地弹性出让的方式,主要是租赁、先租赁后出让和弹性年期出让。租赁年限最长不得超过20年。先租赁后出让的,租赁和出让年限合计不得超过国家法定最高年限50年。弹性出让年限不得超过国家法定最高年限50年。《办法》还对租赁和出让的方式,租金和用地价格的确定,使用期满如何处置,以及加强履约监管等作出了规定。 

　　工业用地租赁方面,《办法》规定,工业用地租赁应依法采取招标、拍卖或挂牌方式进行。市、县国土资源主管部门应当对拟租赁用地租金进行评估,经集体决策,合理确定租金标准。用地租金不得低于按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。用地租赁期满,土地使用者首次申请延期的,可按原租赁时点评估补缴延长年期的土地租金。租金支付时间间隔原则上不少于1年。土地使用者按合同约定支付土地租金,并完成开发投资总额的25%以上,经市、县国土资源主管部门同意,可将租赁国有建设用地使用权转让。租赁国有建设用地使用权转让后,国有建设用地使用权的使用年限为合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。土地使用者可将租赁国有建设用地使用权及地上建筑物、构筑物出租给第三人。土地使用者将租赁土地上的合法建筑物、构筑物依法抵押的,租赁国有建设用地使用权可随之抵押,但租赁国有建设用地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价。 

　　针对工业用地先租赁后出让,《办法》规定,工业用地使用权租赁期间,工业项目建成投产后,在符合相关规划、不改变土地用途的前提下,土地使用者可向市、县人民政府国土资源主管部门申请将租赁土地转为出让土地。市、县国土资源主管部门应当对租赁转为出让的工业用地价格进行评估,并经集体决策后确定最终出让价格,评估时点采用原租赁起始时间。租期未满,已支付剩余租赁期限的租金自动转为土地出让金。 

　　针对工业用地弹性年期出让,《办法》规定,工业用地弹性年期出让应依法采取招标、拍卖或者挂牌方式。市、县国土资源主管部门应当对拟弹性出让工业用地价格进行评估,经集体决策合理确定出让起始价。起始价不得低于按国家规定的最低地价按年期折算的价格标准。工业用地弹性年期出让使用权期满,土地使用者申请延期的,弹性出让总年期不超过50年的,可按原出让时点评估补缴延长年期的土地出让金。 

　　使用期满如何处置?《办法》规定,政府不得提前收回土地使用权,根据社会公共利益需要提前收回的,应当依照法定程序报批,并依法补偿。合同约定的使用年限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于届满前一年提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回土地的,应当予以批准。合同约定的使用年限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的或者土地使用者没有申请续期的,土地使用者应当交回不动产权证,并依照规定办理注销登记,国有建设用地使用权被无偿收回。 

　　为加强履约监管,《办法》规定,市、县国土资源主管部门应将租赁、先租赁后出让、弹性年期出让供应的工业用地纳入土地市场动功态监测与监管系统管理,全程监管。土地使用者不得擅自改变土地用途、容积率。如改变为经营性房地产开发用地,由政府统一收回土地使用权,以招标拍卖挂牌方式重新公开供应土地。国土资源主管部门应当按合同约定的期限和条件交付土地。未按合同约定交付土地的,土地使用者可以解除合同,并可依法要求赔偿损失。土地使用者不能按时支付租金或者出让金的,应支付相应违约金。延期付款超过60日,经催交后仍不支付租金或者出让金的,国土资源主管部门有权解除合同,收回土地使用权,并可依法要求赔偿损失。土地使用者未按合同约定开发利用土地的,国土资源主管部门有权责令土地使用者限期改正;逾期不改正的,可按合同约定解除合同,依法收回土地使用权,并可要求土地使用者赔偿损失。土地使用者造成土地闲置,闲置满一年不满两年的,应依法缴纳土地闲置费;土地闲置满两年且未开工建设的,国土资源主管部门有权无偿收回国有建设用地使用权。